日前在朝阳区考察一下高端公寓的市场情况，竟发现有些业主的二手报价和新房一样，也都是3万元左右，我个人觉得业主的定价标准不太科学。
　　从客户购买心理上说，二手房就应该比新房便宜，原因很简单：同样地段，同样价格，谁不喜欢新的？所有人都是喜新厌旧，这是正常的消费心理，房子也毫不例外。
　　依据二手房年限不同，其与正在销售的新房价格差距，正常范围内如下：
　　1、如果二手房在2年以内，那么基本还算新房，楼盘公共部分磨损和房屋室内磨损可以忽略不计，考虑到客户喜新厌旧的心理特征，价格应比新房低5%左右；但是2年以内的二手房有营业税5.5%，所以二手房比新房低10%左右才算正常。
　　2、如果二手房在3至5年，楼盘公共部分和房屋室内部分的磨损已经开始显现，但是程度还不算严重，考虑到客户需要一定的室内翻新费用，二手房应该比新房低10-15%左右；由于目前2年以上的没有营业税，所以3至5年的二手房价格低于新房10-15%也算合理。
　　3、如果二手房在5年以上，那么楼盘公共部分磨损应该比较严重，一眼就能看出比较陈旧；室内部分装修老化问题会比较严重，客户基本会重新全部装修，这样如果价格比新房低20%左右，客户才会觉得可以接受。
　　4、如果二手房在10年以上，除了上述第3条的问题更加严重之外，房屋的产权年限一下子缩短了10年，就会让客户的购买价值大大降低，此时的二手房价要比新房低25-30%才算合理，毕竟使用年限已经缩短了15%左右。
　　为什么很多新房价格比二手房偏贵，仍然销售良好，这就是客户喜新厌旧的心理作用，由于这种心理是大家的正常心理，存在就是合理的，那么作为业主在卖二手房时，就要清醒地认识到这一点：
　　如果二手房不和新房拉开明显的价差，有谁会买旧房呢？