借链家上涨上海地区中介费的东风，就我认知的范围，谈下中介费的问题。这是第一部分。

       一、房屋买卖代理中介费现在实行市场调节价

       1. 《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格(1995)971号）第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价总额的0.52.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。

      2.《深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》 （深价[1999]15号）规定，房地产中介服务收费实行政府指导价管理。房屋买卖代理，一般代理成交价格总额的2%，独家代理成交价格总额的3%。在此基础上，各中介服务机构与委托人按上浮不超过20%，下浮不限协商确定具体价格。房地产中介服务收费应实行明码标价制度。房地产中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费。房地产中介服务机构必须按规定到我局申领《广东省经营服务性收费许可证》，实行亮证收费。

       3. 《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》（粤价函[2008]56号）文中明确，经请示国家发展改革委，原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格〔1995〕971号）中，房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。

      4. 《广东省关于放开部分服务价格意见的通知》 （粤发改价格〔2015〕436号）规定，按照《国家发展改革委 住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格〔2014〕1289号精神，并结合我省实际，决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价。

       5.深圳市人民政府公报2016年第24期（总第968期）中发布《深圳市市直部门行政职权取消转移下放事项目录（2016年）》，里面取消了深圳市发改委房地产中介服务相关收费政策制定权限。至此，房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，完全由市场调节。

      二、中介服务费的价格、支付时间由双方协商决定

       政府放开房地产中介服务收费后，中介费没有了政府指导价约束，费用双方可以自由协商决定，支付的时间也由双方协商决定。一般的交易惯例，约定在签订网签合同递件办理过户手续前，当然双方也可以约定签订买卖合同后或房产过户到买受人名下后，还可以约定房产过户及交房完成后，关键看协商情况。

       中介费用不属于双方交易过程中因为交易发生的税费，即便双方在合同中约定出卖人实收，其支付的中介服务费也不应由买受人承担。政府版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2011年版）》第十条税费承担条款中的房地产交易服务费，指的是根据粤价〔2002〕33号文，特区内房地产三级转转移登记征收房地产交易服务费（按建筑面积收取）：收费标准为每平方米6元，由交易双方各承担50%。该收费项目已经被《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》发改价格规[2016]2559号明确取消。目前在深圳市办理二手房转让登记，个人之间的交易只收取80元的登记费。

       既然合同约定出卖人实收，出卖人支付的中介费为什么不能由买受人承担，我个人认为，除了双方合同税费条款中没有明确该笔费用由买受人承担外，从二手房交易的流程上看，该笔费用发生在买卖双方签订买卖合同前，一般情况下，出卖人和居间方谈好双方的委托代理费用，签订委托代理合同后，才由居间方对外发布出售信息，合同签订前出卖人和居间方约定支付的居间费用，不是合同签订后为履行交易产生的费用，买受人当然不用支付。

       需要指出的是，如果双方在签订合同时，约定出卖人的中介费，需要由买受人承担，也是可以的。

       三、中介促成合同成立的标志是签署中介版的买卖合同

       依据合同法第426条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。政府版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2011年版）》，虽然在合同名称上写的是预约合同，该合同具备网签房屋买卖合同要求的所有必备条款，比递件的网签合同更具有可操作性，比如有注销抵押登记赎楼的约定，实质在法理上是本约合同，是买卖双方实际履行的合同，双方的权利义务关系应以此为准。区分中介版房屋买卖合同是本约合同还是预约合同，具有重要的现实意义，本约合同可以诉讼继续履行，预约合同不能诉讼继续履行，只能要求赔偿损失。

       在三价合一前，有抵押的房产在中介系统中也不可能生成递件用的网签合同。在该合同的第十四条明确了双方签订递件用的政府合同版本《二手房买卖合同》的签订条件和时间。双方办理签署递件用的网签合同，只是履行中介版本合同的一个步骤。

       广东省高级人民法院（2016）粤民申2188号，就深圳市买卖双方办理递件过户后发生纠纷，按照中介版本的买卖合同还是网签递件合同确认双方的权利义务关系，明确“本院认为：根据2014年8月14日《二手房买卖合同》的约定以及合同履行的情况，2014年12月4日《深圳市二手房买卖合同》是为办理过户递件时行政机关备案所需签订，并非实际履行的合同，合同权利义务关系应当以2014年8月14日《二手房买卖合同》为依据确定。”

       深圳市实行三价合一前，递件用的网签合同单从价格上完全看不出双方的真实意愿，属于双方用虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，应依据双方的真实意思表示确定双方权利义务关系。法律依据《民法总则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

       三价合一以后，虚假网签合同情况有所改观，但是高评高贷或故意做低合同价多支付首付的情况也常有发生，递件用的网签合同往往由中介公司员工操作录入并打印，并不是买卖双方充分协商的结果，你比如缺少关于赎楼注销抵押事项的约定，合同的备注条款也经常空白，只是为了申请银行贷款和递件过户的需要而签订的一份符合行政机关管理要求的合同，以格式合同的形式确认下双方的买卖合同关系，但合同的具体条款不体现双方的真实意愿。

       四、买卖双方向中介出具佣金承诺书的效力

       很长一段时间，中介公司的买卖合同和居间合同是相互分离的，有些中介公司和买卖双方根本就没有签订正式的委托代理合同，只是让买卖双方签订支付佣金的承诺书，约定出卖人或买受人应支付多少佣金及逾期支付的法律后果，对中介公司应该提供的具体服务和内容，应承担的责任和服务的标准没有提及，导致出卖人或买受人只有支付佣金的义务，对应该享的权利，一无所知。

       合同双方的权利义务，有约定的按照约定，没有约定的按照法定。佣金承诺书中没有中介应提供服务的内容和标准进行约定，当出现中介服务不符合当初的承诺，需要追究中介公司责任时，因缺乏明确的合同依据，维权很困难。

       最近，深圳几家中介公司都把买卖合同和居间合同糅合在一起，有些公司的版本体现了中介应提供服务的内容和标准，而有些还只是简单的约定下佣金和必要费用的支付条款，没有约定中介公司应提供服务的具体内容。

       在签订此类合同时，应看清楚合同中隐藏的中介费条款，看清楚约定的支付时间和提供服务的内容，应要求中介公司把承诺的具体内容写进合同，比如对贷款成数的承诺或赎楼服务费及交易税费多少的承诺，并约定下没有达到要求其应承担的责任，比如免收佣金、赔偿损失等。

       五、“交易不成，不收佣金”承诺的适用条件

       依据深圳市房地产中介协会网站公告的信息显示，深圳市自2018年8月1日起，凡经自愿承诺企业居间撮合的二手房买卖单，符合以下任一条件时，企业承诺不收取任何佣金（已收佣金无息退还）：（一）交易双方协商一致解除二手房买卖合同，交易双方将相关解约协议（原件）提交企业存档；（二）二手房买卖合同经司法机关或仲裁机构的生效调解/裁判文书确认解除的，交易双方将生效调解/裁判文书（复印件，须核原件）提交企业存档。企业免除佣金或退还佣金后，买方及其关联方（包括但不限于买方的亲属、朋友、授权人、所在单位或关联公司等）与卖方重新/继续就免(退)佣所涉房屋自行交易的，应被视作跳单行为，协会支持企业向交易各方依法追索应付佣金并要求违约赔偿。

      1.民事权利可以放弃，义务必须履行。中介公司促成双方签订买卖合同就可以收取佣金，这是正当的民事权利，现在中介公司承诺把收取中介费的条件，由促成买卖合同成立，提高到双方交易完成才收费，属于对自己民事权利的部分放弃，法律上没有问题。权利让渡一部分，不等于应提供的服务也就是居间义务相应减少。

       2.合同签订后，买卖双方就合同解除达成一致意见，而中介方因为中介费的原因和买受人或出卖人谈不拢，扣押监管的定金，导致买卖双方必须通过诉讼方式才能要回托管定金的问题，以后可能很少了。

      3.实践中，佣金基本上都由买受人支付，不管是买卖双方达成解除合同的意向，或一方诉讼另一方违约，只要法院判决解除合同，中介公司就返回已经收取的佣金或不再追索佣金，对买受人而言，不管是出卖人违约或是自己违约均不再和中介方有佣金问题的困扰。

       4.不排除有买卖双方在签署买卖合同后，因为佣金的问题，先在某一家中介成交然后双方解约，后再通过另一家中介更换买受人成交，这是有违诚信的跳单行为。因为取证存在困难，难以从源头上加以杜绝，特别是买受人要找人代持的情况下，中介公司想知道代持人和实际产权人的关系存在现实困难，此时独家代理的优势就体现出来了。

       5.买卖合同除了解除的情形外，还有被法院确认无效或撤销的情形，中介协会的承诺没有把这两种情形纳入免佣的条件，表述的不够严谨。广东省高院审理房屋买卖合同纠纷裁判指引第53条规定，房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。

       ——周争锋2018年11月19日写于深圳

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