和以前一样，絮絮叨叨的写作风格，争取把事说明白。5200多字，阅读需要二十分钟。

      深圳7.31新政后，成交低迷，经过一段时间消化政策，市场上开始有挥泪大甩卖的所谓“笋盘”，有些甚至打着低于购入价的噱头。今天就房价下行情形下，面对“笋盘”如何才能保障自己资金安全谈几点看法。

       一、核实出卖人的征信情况

       签订买卖合同时，买受人可以提出核实出卖人的征信情况，主要是了解出卖人是不是已经断供，连月供都断的人财务状况可想而知，合同签订后房产被债权人查封的可能性极大。

       目前，市面上有些断供是业主购买时办理高评高贷，导致月供数额巨大，自身没有稳定的现金流导致，也有因为股市动荡和其他原因自身财务状况恶化导致。还有一种特别多，借名买房的实际产权人和借名登记人之间存在纠纷，实际产权人不再提供资金导致，这种房产迟早会被实际产权人申请查封。

       不管属于上述哪一种情况，在贷款期限内，借款申请人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息，将被记入银行“黑名单”，想额度赎楼是不可能了，被债权人查封的可能性也极大。

       二、核实出卖人的涉诉及查封情况

       出卖人已有官司缠身，房产被查封的可能性也极大。登录深圳市诉讼服务平台及最高人民法院关于全国法院被执行人信息查询平台，查询下出卖人的涉诉情况，很有必要。已经被人起诉或申请执行的，房产被查封的可能性很大。很买受人都是合同签订后一周左右发现出卖人的房产被查封，说明出卖人是知道已经被人诉讼后，仓促签订的买卖合同，目的就是拿到定金。

       依据正规的交易流程，中介在促成双方签约前应核实房产的抵押和查封情况，实际上也不费事，就是用中介公司的密钥登录深圳市登记中心的系统查询，但是很多中介还是忽略这个步骤，或签订合同后第二天才查询房产的信息。我一直不理解，这些通过大型的中介公司成交的合同，怎么也会买到查封房，后来发现，他们的业务员大多数各管一段，内部的衔接上存在问题，不是每一个业务员都可以随时上网查询房产信息。千万不要听中介说他们公司都是先签约后查档，那是胡说。

       现在好了，通过深圳市不动产登记中心网站不要密钥也可以随时查询房产抵押查封信息了，以前蜜蜂查档也可以查询，但他们最新改版后，只有业主才可以查询，基本上也就废了。需要注意的是，深圳市不动产登记中心网上查询，只能在电脑上登录查询，只能查询到抵押查封信息，抵押权银行和查封的法院及抵押、查封的时间没有显示，而通过中介公司系统查询页面有显示。

       出卖人房产被查封后，到了办理首期款监管时间经催告仍不能解除查封的，出卖人构成合同违约。法律依据为《合同法》第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”为什么要给出这个法条，因为我代理的一个案件一审法官居然认为房产被人查封，出卖人在合同履行过程中没有过错不构成违约，虽然这个案件二审改判了，但是一审的观点很多人还是坚持的，估计看了这个法条就明白自己错的有多离谱。

       这里面有个问题，就是目前很多银行在房产存在查封的情况下，还是可以办理首期款监管并出具贷款承诺书，那买受人为什么在知道房产被查封后就可以不做首期款监管手续，进而追究出卖人的违约责任，这是由深圳市三价合一后的交易流程决定的。

       三价合一使得办理网签合同的时间提前到了申请贷款前，而有查封的房产在中介公司的系统中无法生成网签合同。那为什么还会出现，有些查封的房产还是可以办理首期款监管并取得贷款承诺函，经我多方核实，查封房通过自助录入网签合同的方式，还是可以生成网签申请贷款。买受人通过中介公司居间购买时，在房产被查封的情况下当然有权拒绝办理自助网签的贷款流程。

       买受人在合同签订后，得知房产被查封，不想继续履行第二笔定金支付或通过自助交易流程录入网签监管首期款，避免损失的进一步扩大，应依据《合同法》第68条的规定依法行使不安履行抗辩权，当然行使的前提是通过中介系统查询已经明确知晓房产被查封，没有查封的直接证据，贸然发函终止履行，自己构成违约。

    买受人不知道出卖人的房产被查封，也没有通知任何人原因，怠于履行自己的合同义务，在合同约定的支付第二笔定金时间或办理首期款监管时间（有些中介直接给办理的自助网签），没有依约履行，同样构成合同违约。此时是双方均存在违约的情形，法律依据为《合同法》第120条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”实际上在二手房买卖纠纷中双方违约的情形很多，只是有些代理律师没有认真推敲而已。

       三、定金的支付对象和数额

       一般的交易流程，签订买卖合同后，买受人需要给付定金，通常约定给到监管方账户视为出卖人已经收到，这里的监管方一般是中介公司。中介公司的放款条件在监管协议中约定了几种情形，有查档后放款，有出具公证书后放款，也有房产过户到买受人名下时才放款，看买受人的谈判能力，当然是过户后放定金最安全。

       上面说的是一般情况，也有的中介公司合同中没有约定交付给第三人监管的条款，更没有明确支付给监管的第三方就视为出卖人已经收到。在此种安排下，买受人没有仔细看合同约定，把定金支付给中介公司或直接支付给中介工作人员，不能视为出卖人已经收到定金，除非有证据证明出卖人有明确中介公司或工作人员的代收款权限或买受人有证据证明是接受出卖人的指令支付。单单有出卖人的收条，不能证明买受人已经依约向出卖人支付定金，当然三方签订的有定金监管协议的另说。此种情况中介人员卷款跑路，买受人可能构成违约不说，定金以后也有可能要不回来，无论如何不能把定金直接支付给中介的工作人员。

       在深圳支付定金有比例限制，依据《深圳市房地产市场监管办法》第39条，中介公司能够监管的资金最高不能超过合同价的5%，而依据深圳市金融办的文件精神，深圳市首期款的监管比例最低为合同价的22%,因此银行认可的定金额度普遍为合同价的8%以下，超过该比例，买受人的贷款可能会被认为有做高定金数额高贷的嫌疑。

       两相比对，买受人支付定金的数额最好是合同价的5%，这样中介公司可以放心监管，买受人申请贷款也不会有问题。为什么说这个问题，就是告诉买受人，碰见中介或出卖人要求支付超过8%的定金时，除非你是一次性付款，不然直观的可以判断，这单交易可能会有风险，直接要求支付15%或20%定金，出卖人有可能就是冲着骗定金来的。

       四、赎楼时不能给出卖人提供反担保

       一般的交易流程，签订合同后，买受人支付定金，然后出卖人委托担保公司办理额度赎楼，中介公司的合同版本默认的基本上是额度赎楼。赎楼时担保公司向银行提供担保函前，会查询出卖人的征信情况，实际上是帮助买受人对出卖人的情况进行一次排查，有些出卖人事先知道自己过不了担保公司这一关，就在合同中约定自行赎楼。约定自行赎楼的时间往往是买受人取得贷款承诺函后，这延缓了买受人知道交易不能的时间，给出卖人解套提供充分的运作空间。

       买受人在取得贷款承诺函后，出卖人表示赎楼不能，不但丧失购房机会，资金还会被银行锁定3个月到6个月，损失惨重。因此，买受人尽可能选择监管期限为3个月的银行办理贷款手续。担保公司不愿意给出卖人赎楼时，通常会要求出卖人找担保人提供赎楼的反担保，买受人万万不可签订反担保协议，避免房子没有买到，反而背上几百万的债务。也不能在出卖人房产被查封或赎楼不能的情况下，直接给出卖人购房款，让出卖人赎楼，这样会让自己陷入的更深。

       担保公司不愿意办理额度赎楼，出卖人要求变更现金赎楼，双方可以就变更后的赎楼费作出合理安排，一般情形下额度赎楼的赎楼费为欠款金额的1.2%,加上罚息及短期贷款利息，应该不超过欠款金额的2%，因此就现金赎楼费用的承担应和出卖人约定限额不超过欠款金额的2%，多出的部分是因出卖人额度赎楼不能增加的，应由其自行承担。出卖人如果不同意买受人的条件，就要按照要求办理额度赎楼手续，赎楼不能自己违约。

       五、当心取得房产证急于出手的出卖人

       刚取的房产证就急于脱手，这里面可能有事，很有可能出卖人和他人有纠纷。比如登记产权人和实际产权人有矛盾急于卖房，夫妻双方闹离婚登记产权人急于卖房，因继承纠纷登记产权人急于卖房，出卖人房产取得途径不合法有被执行回转的可能等情况。

       这样的房子有个共同的特点，就是出卖人的条件都比较宽松，唯独的要求是一次性付款和快速办理递件过户。购买此类房产，应和出卖人约定定金监管在第三方，在过户后第三方才放款。

       六、垫资业务基本上都是套路贷

       最近接待两个办理高评高贷的纠纷，一个是来自垫资方，一个是来自出卖人。垫资方为了自己利益故意设置障碍拉长交易时间赚取高额利润，说的是半个月办好，结果一个贷款流程就给拉长到三个月，利息算下来惊人。实际上现在的垫资业务不再像以前那样的纯粹，目前在深圳已经变成了套路贷的变种。

       另一方来自业主，事前说好配合办理高评高贷，收到首期款后，不依约返还多贷的部分，也不同意用首期款偿还垫资款，导致买受人融资成本增加，还在办理递件过程中用高评高贷到银行投诉的理由勒索买受人给与一定好处费。

       来自业主反咬一口的咨询案例现在越来越多，所有买受人都应该知道，买卖双方关于高贷的约定是双方恶意串通损害银行利益法律上是无效的，业主随时可以反悔，法律上你拿他没有办法，碰见反复无常的出卖人，可以把你恶心死。

       七、看房时核实清楚房产的原始户型和面积

       去年广州出现一个案例，出卖人房产证上登记面积是166.92平方，买受人过户后，经广州市房地产测绘院重测发现是140.05平方米，于是诉讼出卖人返还部分购房款，该案件最后以买受人败诉结案。原因是二手房交易的标的是按套数计算，双方没有约定按照面积为单位计算价格，出卖人没有自行改变户型，没有过错因此不承担返还购房款的责任。

       最近接连接到深圳几个关于面积的咨询，买受人发现自己购买的房子和其他同户型的房产面积不一样，有个还是住了多年后偶然才发现的。出现这类情况的原因很多，但是大部分和双拼房有关，也就是本来是双拼房，出卖人自己按照自己的想法隔成两套房，对外出售，隔断时没有按照原始户型隔断。也有的房子本身不是双拼户型，只是一个人买了整层或上下二套房，以前按照自己的想法隔开使用，出售时没有恢复原始户型，导致有的房间面积缺失。还有的是把开发商赠送给A套房的赠送部分，隔到了B套房里。

       以前这样的纠纷并不是很多，没有引起大家的重视，以后购买违建或赠送面积大的小区应小心些。 对可以单独使用的违建部分在合同中应有明确约定归属，约定不明或不明晰，以后会出现问题。

       八、买受人规避风险的有效措施

       首先，尽可能要求和业主夫妻双方（房产所有隐形共有人）签订买卖合同，为可能发生的诉讼继续履行创造有利条件。依深圳市登记中心的要求，登记产权人一个人就可以签字办理过户，但是出现纠纷，买受人诉讼继续履行时，没有办法证明登记产权人的配偶知情并同意，在人民法院就诉讼继续履行不能。双方的合同关系只能转变成追究违约责任的一般金钱债务，而金钱债务就存在和其他所有债权人平均分配出卖人财产的风险，不利于买受人利益最大化。

       其次，要求和出卖人签订办理预告登记的协议，在条件许可时，尽可能办理预告登记，提前锁定房产的物权权利。依据深圳市不动产登记中心的新要求，预告登记业务可以在一小时内办结，也就是立等可取。双方签订有预告登记的协议后，为避免出卖人以后不配合申请，可以就办理预告登记事项给出卖人指定一个委托代理人并办理委托公证手续。二手房的预告登记在深圳市登记中心办理的很少，但是对于买受人而言这是个保障自己的利器。以前深圳市规定抵押房不能办理预告登记，现在据说抵押房也是可以办理，具体如何要求的，现在我也没有问明白这个事。

       2009年《深圳市房地产登记若干规定（试行）》深圳市人民政府令第203号第17条规定，抵押房不能办理预告登记，目前现行有效。房地产经预告登记后，除司法机关、行政机关依法限制房地产权利外，未经预告登记的权利人书面同意，登记机关不得办理该房地产的其他登记。

       第三，尽可能提前签订交房确认书，合同签订后就合法占有房产。在出卖人一房多卖时，提前占有房产可以避免买卖合同之债变成一般的金钱债务，取得房产的所有权能最大限度保证买受人的利益，占有的优先权排在过完成过户登记和办理预告登记的其他买受人之后。

       第四，定金不能全部监管在中介应有一部分直接支付给业主，一定是买受人账户进入的出卖人账户，在发现对方违约后及时催告对方履行，证明没有办理过户不是自己的过错。

      法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第28条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

    以上是最近接受咨询和委托代理案件遇到问题的一个小结，希望对购房人有所帮助。

——周争锋2018年10月26写于深圳

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