声明：因贷款知识需要实践积累，不是专业的法律问题，本文所述的贷款问题，有错误或不准确的地方在所难免。望方家指正。

     买受人申请按揭贷款不能或贷款成数不足该如何处理，关系到买卖双方的核心利益，在合同签订时应明确予以约定。实践中，特别是深圳中介公司在本轮合同的大规模修订过程时，普遍没有明确约定买受人申请按揭贷款不能的处理方式。

     对买受人而言，可以约定贷款不能或贷款成数不足几成时，双方合同解除互不追究责任或约定一个很低的赔偿额度，不要说出卖人一定不会同意，今天签订合同，明天就办理首期款监管申请贷款，一周就知道结果，此时出卖人不会不同意。

     也可以约定，贷款不能或贷款成数不足几成时，买受人需在几天内一次性付款，合同继续履行。这都是买受人自己在合同谈判时，可以明确提出的要求，不要被中介公司的格式合同束缚了自己的真实想法。

     对出卖人而言，买受人能够快速办理首期款监管手续约定，约定贷款不能或贷款成数不足几成时，双方合同解除互不追究责任，也不会造成什么损失，大不了再换一个买受人。

     问题是现在很多中介公司的格式合同没有明确约定买受人贷款不能时如何处理，往往只是约定贷款不足时需要在知道后多少日内补足首期款。对于买受人申请按揭贷款被银行拒绝的，没有明确买受人需要在得知情况后几日内一次性付款。

     买受人申请按揭贷款不能时如何处理，总的处理思路，依据深圳市中级人民法院的相关指导意见：“二手房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立二手房担保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立二手房担保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

     该思路依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条作出。

     一、买受人原因导致贷款不能

     1.征信问题。主要是有不良贷款记录，信用卡和其他房贷、车贷还款有逾期的均算。其他原因被纳入失信人员名单的，比如拒不履行生效判决，也会被拒贷。

     一般而言，信用记录贷款前被人查询次数过多的，信用卡办理的总数超过几张的，贷款申请人和配偶最近24个月内存在连续3期或累计6期（含）以上贷款和信用卡逾期记录的，均会对买受人的贷款造成影响。

    《深圳市住房公积金贷款管理规定》深公积金规〔2017〕1号第十二条

     申请人或者共同申请人申请公积金贷款时存在以下信用记录的，不予公积金贷款：

    （一）单笔贷款近24个月内有8次以上逾期达1期，或者2次以上逾期达2期，或者1次以上连续逾期达3期记录。

    （二）单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内有8次以上逾期达1期，或者2次以上逾期达2期，或者1次以上连续逾期达3期的记录。

    （三）单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内状态为“呆账”“冻结”或者“止付”的。

    （四）贷款曾被“担保人代还”或者“以资抵债”等特殊交易记录。

     2.首付贷问题。首期款是通过办理消费贷或其他贷款形式获得，包含信用卡套现。

     3.收入证明问题。一般要求借款人的月收入须是月还款额的两倍以上。买受人提供的收入证明或银行流水，达不到条件，此时可以提供质押物，也可以采用担保方式解决，提交保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明。

     4.婚姻问题。家庭成员在全国范围有房贷记录或房贷没有还清，区分不同情况审批贷款成数，其中家庭成员尚有二套及以上住房贷记录的拒贷。

     5.家庭名下房产问题。家庭成员含配偶和未成年子女，在深圳有房产，深户家庭一套首付七成，二套及以上拒贷。

     6.高评高贷问题。高评高贷原因又分为出卖人配合和不配合。一般而言，出卖人配合导致拒贷，买受人还可以要求按照原合同价重新申请一次。出卖人完全不知情的，在约定的首期款监管前因高评高贷原因银行拒贷，买受人可以要求重新按照合同价做一次，超过首期款监管时间被银行拒贷的，法律责任由买受人承担。

     7.买受人没有购房资格。实践中，很多银行在审批买受人贷款时不审核买受人的贷款资格问题，深户的一般都予以审核，非深户很多不审核，导致很多买受人在递件时才知晓自己社保或个税中间存在断缴的情况。

     8.买受人不按约定去申请按揭贷款。合同约定的时间买受人不去申请按揭贷款，也超过约定的逾期履行时间，构成合同违约。

     二、出卖人原因导致贷款不能

     1.出卖人不配合办理按揭贷款手续。买受人申请银行按揭贷款，办理首期款监管，需要出卖人签署相应的授权文件，提供接收款的银行卡号，出卖人不予配合买受人将无法取得申请贷款。依据银行的贷款管理办法，接收款账户必须是出卖人本人的账户，但并非一定是他们银行的，但是写其他人的账户不行，有人说配偶的也行。

     2.出卖人委托的担保公司不配合提交资料。出卖人的房产存在抵押，需要委托担保公司融资赎楼，很多银行要求在审批买受人的按揭贷款时，一并审批出卖人用于赎楼的短期贷款，此时需要出卖人委托的担保公司出具相应的担保函，担保公司拒绝出具，买受人的贷款申请就难以取得。此时买受人应向银行申请变更赎楼方式为现金赎楼，无论如何先把贷款承诺函的事搞定。即使不向银行表明变更赎楼方式，也要固定下银行不审批按揭贷款的原因是出卖人委托的担保公司拒绝提交资料导致的。

     3.出卖人是公司的不提供公司章程和股东会决议等资料。有个公司卖房的案件，买受人贷款不能的原因，法院最终认定因为是出卖人公司拒绝向银行提供公司章程和股东会决议，认为出卖人配合办理首期款监管的义务没有完成，构成违约。

     4.出卖人或租客阻碍评估公司评估作业。实践中有些银行是先出的贷款承诺函，在放贷前在再上门评估，还有些是先上门评估后再审批贷款。碰见先评估后审批的银行，出卖人或租客阻碍评估公司上门评估作业，会导致买受人贷款审批不能继续进行。

     5.出卖人投诉买受人提供虚假资料。出卖人可能会用买受人办理高评高贷或提交假离婚证明、假收入证明、假银行流水等理由要求银行停止审批买受人的贷款。有些银行碰见此种出卖人投诉或出卖人要求停止审批买受人贷款的，会以交易的房产存在争议的理由中止审批贷款。

     6.房产被查封。实践中，有的房产虽然被查封但是银行也给审批贷款，但是也有银行在审批过程中发现房产被查封直接拒绝审批贷款。

    7.双拼房原因。现在很多银行要求购买双拼房的买受人需要在同一家银行办理贷款，不能二套房产在二个银行分别办理。有些银行还要求双拼房的两个买受人须是亲属关系。银行知道双拼房的途径主要是出卖人的投诉和评估公司的说明。

     8.房产存在违法建筑。出卖人房产存在违法改建、扩建的情况，银行委托的评估公司拒绝办理评估手续。

     9.楼龄太长。楼龄太长没有变现价值，不符合银行的审批要求。

     三、不可归责于双方的原因导致贷款不能

     不可归责于双方的原因，主要是国家的信贷政策调整，导致的买受人按揭贷款不能。因房地产调控政策的实施，这样一个不可归责于双方的原因，导致买受人贷款不能或首付款比例调整，致使双方和无法履行的，买受人可以请求解除合同。买受人需要注意，发现因政策原因导致合同不能履行的，应及时通知对方，尽可能减轻给对方造成的损失。

     在房地产调控政策出台前，买受人怠于履行合同义务，已经构成违约的，不能用违约后出台的调控政策免责。

     1.双方在合同中就买受人贷款不能或首付款比例调整时，如何处理有明确约定的，按照约定履行，不受合同履行过程中信贷政策调整的影响。

     这一点买受人在签订合同时尤其应该注意，这个约定对双方有约束力，即便合同履行过程中，出台新的调控政策，也是有约定的按照约定履行，不能再用调控政策的原因请求解除合同。

     2.双方在合同中就买受人贷款不能或出现首付款比例调整时，如何处理没有明确约定，属于合同约定不明，合同履行过程中出现此类情形的，双方应依照合同法第61条的规定协商解决。

     协商不成的，出卖人不能贸然发函要求买受人一次性支付购房款，该项要求没有任何法律依据及合同依据。出卖人要求买受人由申请按揭贷款的付款方式变更为一次付款，属于变更合同，而依据《合同法》第77条的规定，只有当事人协商一致，才可以变更合同。在没有和买受人协商取得一致意见的情形下，出卖人不能直接发函要求买受人变更付款方式为一次性付款。

     正确的方式是在合同没有约定买受人贷款不能后如何处理时，出卖人应首先查明买受人贷款被拒的具体原因，最好通知买受人再做一次按揭贷款申请，当买受人不愿意再次申请按揭贷款手续或再次申请贷款依旧不能的，出卖人可以依据第94的规定，以一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的理由，行使法定解除权，解除合同。在合同没有约定买受人贷款不能的处理方式时，《合同法》第93条规定的约定解约权没有适用空间。

   ——周争锋2018年9月1日于深圳

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