深圳每次出台调控政策，后面都会再出台补充细则修订或完善政策的部分内容，贯彻法不溯及既的原则，不搞一刀切，尽可能减少对政策出台前已经发生的买卖合同的影响，本次也不例外。今天就深圳7.31新政限售细则，做个解读，只解读关于商品住房部分。关于7.31新政贷款细则部分，放在以后解读。

     一、购买的时间以录入时间为基准的具体认定问题

     1.一手房预售合同以预录入网签时间为准。7月31日含当日预录入预售合同的不受7.31限售政策影响。目前在一手房普遍实行限价销售背景下，预售合同的录入分预录入和政府相关部门批准二个程序，实践中会存在开发商已经预录入预售合同，但是政府相关部门没用及时同步批准的问题，特别是在7月31日当天预录入的合同，更是如此，因此这类房产按照预录入时间计算，也是法不溯及既的体现。

     2.一手现房和二手房以录入网签时间为准。深圳3月28日实行三价合一后，通过中介公司成交的，在房产有抵押的情况下也可以录入网签合同，网签合同每页的下方，有录入时间、打印时间的记录。

     3.视为已办理网签（预）录入的情形，基本上消除了对7.31新政前已经存在交易的影响。

     2016年10.4新政后，深圳实施细则为深规土会议纪要【2016】176号，条件跟本次细则深规土规【2018】7号文件基本一致。

     具体执行时，深不动产登【2016】59号对细则进一步具体化，将深规土会议纪要【2016】176号中的“（1）支付购房定金、部分或者全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；”，细化为“（1）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）；卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书；”。

     4.本次细则深规土规【2018】7号没有明确直系亲属代为支付的处理。

     在2016年10.4新政的细则深规土会议纪要【2016】176号中，本没有关于直系亲属代为支付的处理，但是在2016年12月的（深规土会议纪要〔2016〕246号）中明确【2016】176号中“第三条第二款中涉及买方向卖方支付购房款的情形，含直系亲属代付的情况”。

     在我代理的某案件中深圳市不动产登记中心给法院的回函深不动产登函【2017】245号中，登记中心表示“含直系亲属代付的情况”只适用于“对于未网签房地产预售商品房认购书的当事人主张其交易发生在2016年10月4日（含2016年10月4日）之前的”。也就是说“含直系亲属代付的情况”只是适用于一手房的购房款认定。

     买受人支付定金是通过其他人代为支付的，若最终不认可直系亲属代为支付的情形，可以考虑和出卖人协商，变更合同履约主体用支付定金人的名义购买。

     5.7月31日前二手房买卖双方签订主体变更确认书的处理。

     (1)出卖人和新买受人在2018年7月31日前（含7月31日）已经办理网签的，不受7.31政策的影响。

     (2)出卖人和新买受人没有在 2018年7月31日前（含7月31日）办理网签的，受7.31政策的影响。

     按照惯例，细则要求的是买受人和出卖人之间或买受人和中介公司之间有直接的银行转账支付凭据 ，在双方没有办理首期款监管只是完成定金支付的情况下，因为新买受人和出卖人之间或新买受人和中介公司之间没有直接的转账支付记录，真实的买卖合同关系难以被认定。  

     6.要求在2018年10月31日（含10月31日）前申请登记的只限于一手房现售和二手房，对符合预录入预售合同而没有录入，但是有相关支付凭据的一手房预售，没有设置最后录入网签合同的具体时间。

     二、取得不动产权登记证书之日和登记之日问题

     深府办规【2018】9号也就是7.31新政文件中，关于限售起点“居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3 年内禁止转让”。

     本次细则深规土规【2018】7号限售起点明确为“2018 年7 月31 日（不含7 月31 日）之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓自登记之日起5 年内、商品住房自登记之日起3 年内不予办理转移登记，并在不动产权利证书“附记”栏中记载：根据深府办规〔2018〕9 号文规定，XXXX 年XX 月XX日前禁止转让。”

     相对而言用自登记之日起表述，比取得不动产权利证书之日起表述，更加规范直观精准便于掌握，《物权法》通篇用的就是“登记之日起”的表述。

     《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”物权法第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 物权法第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

     登记之日也就是不动产登记簿上核定的物权变更日，登记簿上变更前物权权利人是出卖人，变更后是买受人。在不动产产权资料电脑查询结果表上显示的是核准日期，在不动产权证书上显示的是第一页的登记日期。

     在不动产权利证书“附记”栏中记载：根据深府办规〔2018〕9 号文规定，XXXX 年XX 月XX日前禁止转让。该备注可以起到物权的公示公信效果，买卖双方对限售时间不会产生分歧。

     一手房的限售时间可能从合同签订后的5年。

     那种认为新房限售时间起点是预售合同网签备案时间的观点是不正确的。买受人和开发商办理预售合同备案，买受人享有的只是债权权利或物权期待权，在物权核准变更登记前，还不是房产的物权权利人。一手房开发商给买受人办理分户房产证后，买受人才是房产的物权权利人。

     三、暂停非自然人购买商品住房需要注意优先购买权问题

     有人问，依据深圳7.31新政规定非自然人7月31日以后在深圳不能购买商品住房，以前的租客是企业或其他机构，那么出售时是不是可以不通知他们，不让他们出具放弃优先购买权的声明。 

     我个人认为不可以不通知。出售房产前仍需按照法律规定的要求至少提前15日通知租客，征求租客的意见，有租客的还是应该向买受人出具租客放弃优先购买权的声明。理由是限购或限售政策毕竟不是法律规定，在法律没有修改前，依旧按照法律规定的流程步骤进行，政策因素只是法院审理案件的参考不是判决依据。

     为了安全起见该程序不能少，特别是中介版本的买卖合同中普遍有交易房产是否存在有租约，及出卖人应该在什么时间前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约的约定，依据双方买卖合同这是必须提供给买受人的法律文件。在此情况下，出卖人不要想当然，怕麻烦不提供。     

     四、特殊房产的处理

     1．因继承、受遗赠、离婚财产分割取得的房地产，禁止转让的时间以继承、受遗赠、离婚财产分割前最近一次转移登记的时间起算。 

     该类房产在房产证上明确的标注，权利人因什么情况取得房产产权，比如因继承、遗赠、离婚财产分割或根据双方签署的《不动产权属变更协议书》，并且原购房时间在房产证上有明确的备注。所谓的最近一次转移登记的时间就是房产证变更前原房产证上记载的登记时间。

     2.搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用7.31政策关于取得不动产权利证书之日起3 年内禁止转让的相关规定。

     拆迁安置的本质是以物换物，也就是新房换旧房。依据拆迁安置补偿协议取得的房产，不受限售3年的限制，可以消除很多拆迁户的忧虑。

     3.法拍房等司法确权的房产或者人民政府的征收决定等房产， 此类房产在法律上的物权变更时间是自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。具体是按照法律文书生效时间还是按照登记簿登记之日计算限售，看以后登记限售备注时间是如何表述的。

    《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”依据《物权法》司法解释一第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

     五、商品住房3年限售的例外情形

     结合《物权法》第二十八、第二十九条、第九十九条及《深圳市保障性住房条例》第四十二条、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第二十七条、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理办法（征求意见稿）》的有关条款，我个人认为下面的几种情况，应该是在3年限售期内可以处置商品住房的情形：

     1.继承、遗赠、离婚析产、婚内不动产权属变更、共有人析产的；

     2. 因银行实现抵押权而处置商品住房的；

     3. 因人民法院强制执行等原因需处置商品住房的；

     4．因家庭成员重大疾病或求学等原因确需处置商品住房的；

     上述四个3年限售的例外情形只是我作为一名房产律师基于执业经验的个人总结，具体以不动产登记中心的要求为准。

     ——周争锋2018年8月21日写于深圳

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