最近和某中介聊天时，被告知他们公司从7月份开始，签订的买卖合同需要用政府提供的示范文本，以前他们印制的版本已经被公司收回。今天就聊下签订示范文本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（2011版）需要注意的问题。

    在2017年7月深圳房产中介协会的《呱呱说法》栏目有这样一道题：1.根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条规定：“房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同”。其中，房地产经纪服务合同示范文本包含以下：（多选）【正确答案：BCD】

    A、《深圳市二手房租赁合同》

    B、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》

    C、《深圳市二手房委托合同》

    D、《深圳市二手房买卖合同》

    这说的是根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条规定，政府示范版本的《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》是中介公司必须采用的版本。

    一、政府示范版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》，当事人均可以予以修改。主要就是在备注部分对不符合双方意愿的合同条款予以变更，很多中介告诉买卖双方政府的示范合同不能修改是不正确的说法。

    在一手房买卖合同中，网签备案合同的几个附件里面有个附件是开发商专门修改政府版本的合同使用的，在二手房买卖合同中买卖双方同样可以对示范合同的部分条款作出符合双方真实意思表示的修改。

   《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的特别提示：2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

   《深圳市二手房买卖合同》特别提示：1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，买卖双方经协商一致，可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定。

    二、政府示范版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中，除了第二条房屋的现状和双方何时签订《深圳市二手房买卖合同》外，其他条款和办理递件过户时使用的《深圳市二手房买卖合同》一致，这样可以避免前后二个合同二次誊写时的衔接问题。

    递件时用的《深圳市二手房买卖合同》“第二条【房地产产权现状】该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。”意味着中介公司在签订该买卖合同时的前提是房产不存在抵押和查封。

    实践操作过程中，不通过中介公司的系统录入时，买卖双方直接通过登陆深圳市国土和规划委员会网站进入自助交易系统可以在有抵押和查封的情况下生成该网签合同。知道这一点在调控政策频发的时候，会给买家带来很多的好处，以前限购政策和评估价调整时，很多人没有赎楼时，就是这样自己提前录入的网签合同。

    三、在政府示范版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的提示部分，已经告知了买卖双方在合同签订前应注意的事项，买卖双方应该予以重视，这些都是容易产生纠纷的地方，买卖双方应该自查自纠，避免出现交易风险。

   “3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。”

    这是针对买家在买房前对拟购买房产的基本情况作出的基本要求，特别是实地看房时非常重要的环节，没有实地看房，不了解实际居住人和出卖人的关系，在以后合同履行过程中会有纠纷。

   “4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。”

    深圳市二手房市场，在经历过“中天置业”事件后，对定金和首期款监管流程的设计，走在了全国的前列，对买家而言，首期款监管在银行，能够保证自己的资金安全。

    需要注意的是，中介公司可以监管的最高限额是合同价的5%。《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定：“未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。”

   “5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。”

     对出卖人而言，出具公证委托书的环节是最应该慎重的环节，如果所托非人，自己的房产很可能会被委托人私自处分，损失惨重。尽可能的委托大型的担保公司，签订书面的赎楼协议，自己也要预留一份公证书的原件，便于以后维权。办理首期款监管时最好能自己到场，避免担保公司和买受人串通办理高评高贷，做ABC 单，或避免在买家逾期办理首期款监管手续已经根本违约的情况下，担保公司仍然配合买家办理首期款资金监管。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，主要避免中介和担保公司联合买家做ABC 单或担保公司员工直接转卖他人卷款跑路。

   “7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。”

    不是三方在场签订的合同，有被后签订的一方在合同上擅自增加对自己有利条款的风险，所有的人都应该知道，所谓的单边合同是不能签订的。

    四、示范合同第二条 【房地产产权现状】“2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起     日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续”是一个陷阱条款，所有的出卖人均不应选择该条款。

    签订合同时选择该条款的业主除了自己本身就有赎楼意愿，也有充足现金的情况下可以选择，如果是想委托担保公司就不要选这个条款。即便是自己用自有现金赎楼，在约定的时间上要充分考虑到和买家办理首期款资金监管和取得贷款承诺函时间上的衔接。

    一般的情况下，在深圳抵押权银行均要求赎楼申请人要提前一个月提出书面赎楼申请，有极个别银行对提出书面申请的时间有特殊要求，每月只有固定的几天集中办理，还有银行要求赎楼申请人需要提前一个月把赎楼款打入还款账户监管，到一个月后银行才予以扣款。

    因此，即便是出卖人用自有资金赎楼，也要事前和抵押权银行沟通下赎楼可能花费的时间，这个时间最短不应低于40天，最好是约定在买家办理首期款监管后的40天内自行赎楼完毕。

    五、示范合同第二条 【房地产产权现状】“3、该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起     日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼”约定的不够清晰，没有大型中介公司自己印制的格式合同有针对性。

     1．通常情况下担保公司是先预收取一部分赎楼费、短期利息、罚息才办理的赎楼，交易惯例最终是买家支付，该条款中没有就赎楼费、短期利息、罚息有谁如何支付给担保公司做出约定，在履行过程中买卖双方会相互推诿。

    虽然按照正规的流程，赎楼是出卖人的责任，赎楼费和短期利息、罚息，依据出卖人和担保公司的服务合同，应由出卖人和担保公司结算，而后再拿上结算的票据和买受人结算。但是实际操作过程中，基本上都是中介公司接到担保公司的通知后，直接要求买家支付给担保公司的。

    实际上很多中介公司在自己的印制合同中对这个问题做了明确的约定。Q房网的合同中明确“赎楼费和短期利息、罚息的承担方，应在居间方通知后三日内将前述费用，支付给对方、居间方或担保公司”。

    2.该条只是约定了出卖人可以委托担保公司额度赎楼的情况，没有就额度赎楼不能，出卖人可以委托担保公司现金赎楼作出约定。额度赎楼不能，出卖人信用不良，没办法取得短期贷款可能导致，也和担保公司在银行的授信额度有关，如果担保公司的授信额度不够，也会存在额度赎楼不能的情况。

    在额度赎楼有障碍的情况下，出卖人选择通过担保公司现金赎楼，增加的赎楼费如何分担，有必要作出明确的约定。

    3．该条没有就出卖人应该最迟在什么时间完成赎楼作出约定，不利于合同的继续履行。但是该条有一个很好的地方就是规定了卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼， 其实很多中介自己印制的版本中也有双方最迟应该在什么时候办理递件过户手续的约定，但是基本上正式签订买卖合同时，都托词买家的贷款承诺函没有办法预估什么时候出来，而不予填写。结果就是双方的买卖合同中只有买家给付定金和办理首期款资金监管的时间，对贷款承诺函什么时候出来，卖家什么时候完成赎楼，没有明确的约定。

    4.实际上，大部分的中介公司依据长期在一线的实践经验，均是在自己的印制合同中，约定卖家应该在买家取得贷款承诺函后多少日内还清银行贷款，注销抵押登记手续。一般约定的是买家取得贷款承诺函后40日，但是建议还是约定60日对卖家而言更保险。

    5.所谓的赎楼完成就是解除抵押登记拿到红本产权证。不是单单说的是还清银行的贷款就算赎楼完成，还需要拿上银行给的结清证明完成注销抵押登记手续。只是还清银行的贷款，没有完成注销抵押登记手续，房产还是登记的抵押在银行名下，出卖人的赎楼义务在法律意义上并没有完成。

    6.在卖家信用不良，没有办法申请短期银行贷款额度赎楼的情况下，转而选择担保公司现金赎楼时，担保公司为了自己的合法权益，会要求出卖人找其他人提供担保，而大多数的中介人员会要求让买受人作为出卖人的担保人和担保公司签订担保协议，和出卖人一块对担保公司承担连带保证责任，这个时候买家万万不可同意，签订担保协议后，自己有可能房子没有买成，反而背上沉重的债务。

    主要就是出卖人的房产被担保公司用自有资金赎楼后，房产被出卖人的其他债权人查封。出现此种情况下，如果出卖人没有其他财产偿还，则担保公司的赎楼款，需要由买受人和出卖人一块承担连带责任。

    7.该条有个最大的特点就是没有要求注销抵押以后房产证原件必须交由居间方保管。而在中介自己印制的买卖合同中，基本上均有出卖人注销抵押登记，需要把房产证原件提交给居间方或指定的担保公司保管的约定，这个约定对于出卖人而言是百害而无一利。如果出卖人始终拿着房产证原件，中介公司和买受人及担保公司背着出卖人办理ABC单就不会发生，也不会有担保公司私自转卖出卖人房产的情况。

    至于出卖人因为赎楼和担保公司就注销抵押登记后房产证的保管问题达成的约定，和买受人及居间方没有法律关系，没有必要在买卖合同中作出约定，实际上居间方要求保管红本是为了自己的利益，避免买卖双方绕开自己私下解约或私下成交。

——周争锋2017年8月3日写于深圳

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