最近一篇题为《龙岗一村屋拆迁喜赔600万原卖家不服判合同无效》的报道，在深圳房产微信群广泛传播，惹人眼球，可是很多人看不明白这篇报道想说明什么。

    媒体报道：日前，在原告张某诉楼某农村房屋买卖合同纠纷一案中，案涉房屋位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号。原告张某系该村村民（1999年考上中专后转为非农业户口），被告楼某系佛山市南海区某镇农村农民。

    数年前，原、被告签订书面的《房屋买卖合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号（下称2号房屋）以18万元卖给被告楼某。房屋买卖合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告当天即向原告付清全部房款18万元。

    后一年，政府有关部门作为拆迁人，与作为被拆迁人的被告签订房屋拆迁安置补偿协议，被告共获得128万元拆迁补偿款，并取得178平方米的回迁安置房（当时市价至少500万元），合共价值超过600万元。现原告张某以被告楼某并非A村集体经济组织成员，不能享有该村宅基地使用权为由，主张房屋买卖合同无效，并要求被告返还获得的拆迁补偿款和回迁安置房。

    原告张某考上大专后取得城镇户口，已非A村集体经济组织成员，亦不能取得该村宅基地使用权，且原告的行为有悖诚实、信用。法院作出判决：确认原告张某与被告楼某签订的房屋买卖合同无效；驳回原告张某的诉讼请求。

 

    很多人不明白，法院判决双方的买卖合同无效，但是又驳回出卖人主张获得拆迁补偿款和回迁安置房的诉讼请求，那买家获得的拆迁补偿款和拆迁房到底归谁所有。

    实际上本案的卖家诉讼目的没有达到，是实际上的败诉方，合同无效对他而言没有任何的用处，因为法院没有支持他主张获得拆迁补偿款和回迁安置房的诉求，官司还是白打了。

    主要的原因是出卖人也早已不是该集体的成员，依法也不能享有村集体成员才应该享有的集体福利，说的直白点就是出卖人无法证明自己是交易房产的合法所有权人，法院倘若在判决合同无效的同时，判决买受人返还上述房产，就等于间接的给出卖人出售的小产权房予以确权，确认其所有权人身份。

    2012年9月深圳中院发布《房地产审判工作白皮书》，在该白皮书中，明确了深圳法院原则上不受理小产权确权类诉讼。深圳两级法院采取了“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。

    法院的通常表述为“涉案房屋未取得房地产权登记，亦无证据证明该房屋的用地、建设已经取得有权机关批准，当事人应先向行政主管部门申请处理非法用地或者违法建筑问题。在行政主管部门对涉案房屋建设的合法性作出处理前，本案不应作为民事案件处理。”

    在2014年媒体报道了一个龙岗法官滥用职权案件，12个当事人其中有一个是主审法官的父亲，在2007年诉讼龙岗某村民小组不履行双方签订的《合作集资建房协议书》约定，要求村民小组返还集资款，后双方在法院达成调解意向，通过调解的方式间接确权成功，后该系列案件被发现是虚假诉讼，目的就是通过法院调解文书达到间接确权的目的。媒体曝光后经深圳市检察院抗诉，该系列案件的调解书均被依法撤销。

    试想一下，如果审理小产权房屋买卖合同纠纷时，支持了出卖人返还房产的诉讼请求是不是也等于确认其对出售的小产权房拥有的所有权，虽然这是属于间接确权行为。但是如果出卖人的房产是被新政机关依法登记确权的小产权房，以前颁发的有政府机关的绿本产权证，或已经通过违法建筑历史遗留问题行政确权手续确认过的房产，本案也不会这么处理了。

    如果涉案的房产建造时出卖人还是村集体的一员，本案的二审还是有些看头，因为建造时他的产权人身份是没有问题的，问题是新闻中没有交代出卖人出售的房产是在什么时候建造的。

 

    ——周争锋2017年7月28日于深圳

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