一、中介版本的房屋买卖合同和居间合同及网签合同的关系。

        很多人认为在中介公司签订的买卖合同是居间合同， 这是法律上的认知错误。很多中介公司是买卖合同和居间合同混在一起的，标题上虽然有居间合同的字眼，但是他不只是一份居间合同，而是房屋买卖合同和居间合同二个法律关系在一块儿的合同，在买卖双方直接发生效力的是买卖合同，买卖双方受买卖合同约定内容的约束。买卖双方和中介公司的权利和义务受里面居间条款的约束。深圳中介公司中链家、家家顺和招商置业是这样二合一的版本。

        中介版本的买卖合同和网签合同的关系，很多人认为是预约合同和本约合同的关系，就如同一手房的认购书和网签备案合同的关系。实际上不是这样的，为什么，因为一手房的网签备案合同是买卖双方的真实意思表示，约定的很全面具体详细，而现实中的二手房网签合同，买卖双方根本就不看里面的内容，根本就不知道约定的是什么，一般是在递件前由中介人员随意填写的，定金明明给了网签合同说双方没有约定定金，明明是按揭购房的，网签却约定的是一次性付款，还有的网签合同约定的首期款监管时间，更是虚假，签订网签合同时买家的贷款承诺函早就出来了。

        说了这么多就一个事，二手房的网签合同约定的内容大部分不是买卖双方的真实意思表示，只是买卖双方为了履行中介版本的买卖合同约定的递件过户手续而为之的，双方实际上履行的是中介版本的房屋买卖合同，出现纠纷后法院是要探究双方的真实意思表示的，中介版本的合同和网签合同不是预约合同和本约合同的关系，网签合同反而是履行中介合同的一个步骤。但是有一个问题就是，网签合同有些内容是中介版本合同没有的，对双方也是有约束力的，你比如抵押时间的约定，只有网签合同中有约定，还有买家逾期支付购房尾款的处理办法，也只有网签合同中有约定，出现纠纷时，该约定说不定能派上用场。

        二、定金是实践性合同，买家给了中介定金以后，中介无权直接退回。

        定金合同是实践性合同，不看合同中约定了多少，看实际支付了多少。这个法律知识点，所有的卖家和中介都应该掌握，在买家没有按照约定数额支付足额定金的情况下，卖家千万不能用此理由拒绝履行合同，用此理由解约，买家诉讼你继续履行，房产会被锁定很长时间，月供你供涨幅确是买家的。司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求。

        买家依据合同约定把定金打入中介账户，此后合同履行过程中，买家实际上不能向中介公司主张返还该笔定金，该笔定金在买家依约支付后，变成了卖家托中介保管的法律状态，所有权人是卖家，中介公司只是代为保管，除非有卖家的明确指示或有司法机关的判决书要求中介公司返还给买家。

        说这个是提醒下买家，定金给出去以后，那就是人家卖家的，中介是不会直接退给你的，不要为这事去找中介公司闹了。

        三、首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间，首期款的具体比例看银行的要求。

        双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。

        很多卖家用买家逾期监管首期款的理由，不履行买卖合同，基本上都是败诉。原因就在于，双方在买卖合同中约定的监管时间，在实际履行的时候被双方合意变更了，只要买家依据首期款监管协议的时间打入首期款均是可以的。特别是农业银行通过网络生成电子监管首期款协议的时候，他们约定的是首期款监管协议生效后10个自然日内买家均可以打入首期款，此时买卖双方实际上是卖家给买家又延长了10个自然日。

        首期款支付数额的多少也会在双方办理首期款资金监管协议时变更，很多卖家或代理人认为买卖合同约定的首期款和买家实际监管的首期款不符，认为买家违约，问题是首期款监管协议也是买卖双方或买方和卖方的公证委托代理人签订的合法有效的合约，并且签订的时间在买卖合同之后，应该视为双方合意变更了前面买卖合同的约定。卖家此时不要说你不同意不知情，担保公司同意就代表你认可并同意，以后卖家少拿这不靠谱的理由指责买家违约。依据银行监管的流程，在买卖双方签字时，一般情况下首期款具体多少都是空白的，需要银行在最后签字确认时添加需要监管的实际数额，此时生效的首期款监管协议事实上变更了买卖合同中买卖双方关于首期款数额的约定，该协议直接约束买卖双方和银行三方。

        在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，再此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快的套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。

        四、卖家合同签订时答应配合办理高贷，此后又拒绝配合办理，不构成违约。

        现在买卖房产协商时，一些中介和买家会提出要求卖家配合办理高贷手续，胆子大的中介甚至把卖家需配合买家办理高贷手续，直接写到合同的备注条款中，无知者无畏，愣是把潜规则搞成明规则，银行见了这份买卖合同你还想顺利贷款，我看门也没有。

        高评高贷违反了国家的金融信贷政策，损害了银行的合法权益，在买家套取贷款后无力偿还或因房价下跌不愿意还贷给银行造成重大的损失后，有可能构成骗取银行贷款罪被追究刑事责任。对卖家而言则存在，房产过户后，银行发现买家存在高贷，不放尾款的法律风险，影响卖家的债权的顺利实现。卖家此时用高贷不合法以后可能会被追究责任等理由，拒绝配合办理，合理合法，在法律层面无可指责。

        很多买家咨询我时，都是卖家以前答应配合高贷，合同条款有备注或补充协议约定卖家需配合，现在卖家明确不配合，害买家多支付首期款，要诉讼他违约，看了这篇文章，不要这样了，没有任何意义。反而是买家不按照合同约定价格如期履行首期款监管义务构成违约。不要把潜规则，理解的那么光明正大，高贷约定是上不了台面的无效约定。

        五、签订合同时没有购房资格无需担心，递件时具备购房资格就可以。

        买家签订合同时没有购买资格，这也是卖家指责买家违约最常见的理由，问题是这个理由如果成立，深圳采用先卖后买换房族岂不是一多半都是违约方。虽然买家可以保证在递件时满足购房资格，保证双方的合同能够继续履行，但是有几个因素是需要考虑的，一个是银行的因素，在办理首期款监管时，不要告知银行此时你还没有购买资格，有些银行知道后是不给买家办理首期款监管的，还有有些担保公司在知道买家没有购房资格的情况下也不会办理赎楼手续，因为他们认为他们可能一直在做无用功。

        最近接连接到几个买家在办理递件时发现自己没有购房资格，社保中间有断交的情况，然后就指责中介如何，实际上，这是买家的责任，买家作为成年人，在办理几百万的交易时，应该首先核实自己的购买资格，中介不是神仙，不看你的资料真没办法判断你是不是具备购房资格。

        其实在深圳解决购房资格的门路还是存在的，就是快速的找到符合购房资格的人结婚。北京市最近明确，夫妻双方购买的房子不能单独购买在社保不满五年的一方名下，但是深圳目前还是可以的。另外一个就是快速的办理入户手续，实现具有购房资格的目的，因为入户需要时间缓冲下，如果此时卖家有一点违约的倾向，你完全可以用诉讼继续履行的方式，拖延至自己具备购房资格，在诉讼继续履行的情况下，购房资格要求在一审开庭前取得就可以。

        因为购房资格的取得可以通过结婚、离婚或变更户籍实现，完全是人为可以克服的障碍，因此我一直认为限购政策不属于不可抗力的范畴。人为可以克服的障碍，怎么能说他是不可抗力，不可抗力的三要素是"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"，可这你动动脑筋明明可以克服啊。

        本文是我昨天受深圳建行罗湖支行邀请讲课前，想到的话题，当时罗列了几点，本来认为有几个就可以了，结果罗列下来了十几个。干脆单独写成文章，说下二手房买卖合同纠纷中的魔鬼细节，计划分上中下三篇完成。

       ——周争锋2017年5月27日写于深圳

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