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        最近一连接到几个买家称自己被中介吃差价的咨询，今天就聊下吃差价的问题。而据我所知，随着互联网的迅猛发展，二手房交易逐步透明化，暗地里吃差价的情况已经很少了，现在基本上是征得业主同意明的吃，在业主事前知情并同意的情况下，买家基本上就只能吃哑巴亏了。

         一、中介并没有吃买家的差价

        情景设置:买家通过A中介购买一套住房，与卖方直接签订的合同，在所有手续办完后，发现中介与卖方签订的定时包销协议其中卖方原定价格比最后卖的价格低10万(这个情况事先中介没有告知)，中介从中抽取了一部分，现在买家手上有中介与卖方签订的协议定时包销协议，能要回被中介抽走的这一部分钱么?

        买卖双方在同一家中介撮合签署买卖合同的情况下，约定的合同价格比卖家委托中介出售时约定的价格高，并且卖家和中介事先有明确的约定，超出部分归中介方所有或约定该多出部分为对中介方的奖励，对于买家而言，中介和卖家之间的约定和买家是无关的， 双方买卖合同约定的价格就是合同价那么多。

        在卖家许可的情况下，根本谈不上中介吃差价的问题，法律意义上唯一可以说的是，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人一方也就是买家的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。但是买家直接主张中介公司吃差价要求退回多出的10万元，没有法律依据，因为这10万元从法律性质上讲是卖家支付给居间方的报酬。

        实际上发生这样的案件几率非常的小，因为通常买家是不可能拿到中介方和卖家签订的速销协议原件。

        另外中介公司和卖家签订速销协议后，懂法的中介公司有可能通过其它中介公司出售该房产，在法律意义上此时他们只是卖家的委托代理人，而不是以买卖双方居间方身份出现。此时即便是买家知道他们之间的速销协议，也是无济于事的，因为此时中介公司依据速销协议赚取的只是卖家的委托报酬，没有收取买家的居间费用，在法律意义上和买家一点关系都没有，此时这就不是一手托两家的事。

        事实上很多买家碰到的是中介作为卖家代理人通过其他中介公司销售房产的情况，此时法律上买家知道自己买贵了也没有办法处理，纠结于此没有意义。

        需要额外说明的是，现在在法律层面中介服务费的收取完全交由市场决定。发改价格[2014]1289号《国家发展改革委、住建部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价。深圳市在2016年8月的政府公报也明确了将取消房地产中介服务相关收费政策制定。《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》［1995］971号文规定：“房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%至2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”，已经被废止。

        二、利用公证委托书吃差价

        情景设置：卖家和第一个买家签订买卖合同后，出具公证委托书给中介公司推荐的担保公司和其他自然人，该自然人中有中介公司的员工，此后中介公司的该自然人以卖家代理人的身份加价出售涉案房产，房产过户后在办理交接水电的过程中，卖家发现真实的买家自己从来没有见过，一问发现买家支付的购房款远远超过自己出售价格。

        这样的吃差价的操作方式，在深圳个别地区的别楼盘的个别中介公司基本上天天发生，究其原因是利用交易环节中公证委托书的漏洞。要想不被中介公司这样玩，可以不委托中介公司推荐的担保公司，而是自己直接去委托在深圳比较大的担保公司，你比如中诚致信和融资融安这两家大的担保公司。注意不要找小的担保公司，不要刚规避了中介公司吃差价的招，又被小的担保公司卷走售房款，总之就是自己找信得过的担保公司，确保担保公司只听自己的。

        如果你找的是中介公司指定的担保公司，有过纠纷的卖家都知道会发生什么，虽然你是委托人但是他们听中介和买家的指挥，根本不鸟你这个委托人，知道原因吗，因为你是业主实收啊，赎楼费是买家出的，听你的你给钱吗。他们中的有些人会和中介公司的人串通，在中介公司的指挥下加价和另外的买家签订买卖合同，事实上造成卖家一房二卖并吃差价，或在买家已经违约的情况下仍然配合签订首期款监管协议。

        我碰见还有更恶劣的，在卖家发现被吃差价后不配合中介公司和新的买家履行合同，中介公司直接告诉卖家，不配合的话就拿你的公证委托书卖三次，你等着三个买家起诉你违约，此时卖家首先想到的是报警，可是现实很骨感，警方不会立案，没办法只有配合。此时，卖家即便是去公证处撤销公证委托书或书面发函解除委托关系，也不能阻止对方恶意出售自己的房产，而在和没有任何恶意的买家面前自己一定是败诉的，当然回过头来你可以诉讼担保公司越权出售自己的房产赔偿自己的损失，但是这样几个诉讼下来会折腾死人。

        总结下就是，自己找信得过的大型担保公司赎楼，并且在买卖合同中尽可能的约定在买家办理完首期款资金监管协议后，再找担保公司出具公证委托书，在委托书中禁止转委托，限制里面中介人员的权限，尽可能明确约定交易对象、交易价格。无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件，避免以后出现问题自己没有合同依据追究担保公司的法律责任。

        至于在公证委托书中明确约定交易对象，明确交易价格，实践中担保公司一般不会同意，他们就要求按照他们的通用模板办理，但是有一个情况卖家一定不能同意，就是授权他们有收取购房款（含定金）的权利，一定不能同意。

        三、利用赎楼费、短期利息和罚息收费不透明

        情景设置：卖家出售房产时，约定实收，在交易完成收到尾款交房过户水电煤气时，和买家聊天发现买家支付的赎楼费用和短期利息和罚息，与担保公司、银行和自己结算的数额不一致。

        赎楼费，短期利息和罚息，往往需要买家提前缴纳，此时没有一个固定的数额，都是估算的，因此会存在偏差，说的往往是多退少补，实际上只有少补，基本上没有多退的。作为律师我在接待咨询时，还有当事人反应，他们拿着中介或担保公司给的短期利息和罚息的单据找银行核对时，居然被银行告知单据不是真的。另外，担保公司基本上不会给买房担保服务协议的原件，也不会给相应的收费票据，实际上这一块对买卖双方而言，就是一笔糊涂账。这里面的费用总体占总房价的数额不是很多，很多人都不会折腾这一块。  

        四、业主维权追索差价的案由是不当得利纠纷

        我国法律关于不当得利的法律条文有三个，《民法通则》第92条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。《最高人民法院关予贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第131条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”将于 2017年10月1日实施的《民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”

        即便是有业主的公证委托书，但是业主没有同意多卖出的部分归受托人所有，在法律意义上，所有售房款的所有权人依旧是卖家，而受托人只是依据双方的委托合同的约定收取委托办事的费用，没有约定该部分就不能主张权利。

        好了今天就写这么多了。坐等被某些群体拍砖。呵呵。

       ——周争锋2017年5月21日与深圳

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