每次深圳市出台新限购政策的当晚，中介公司都会加班加点给双方录入网签合同，以达到表面上看双方的网签合同签订在限购政策实施前的目的。每次限购政策出台，在出现纠纷时，中介公司在新政出台当晚加班录入的网签合同成立和生效问题，直接决定买家购房资格的有无，直接关系到买家诉讼请求的成败，非常的关键。

     很多中介和律师对此种情况下网签合同成立和生效问题理解错误，认为只要按照要求把双方的合同信息录入深圳市不动产登记中心的系统，网签合同就成立并生效，买家的购房资格就完全没有问题了。

     上午开了一个庭，案件的核心就是深圳二手房买卖合同网签合同的成立和生效问题。

     趁着开庭时归纳的思路还在，就再聊下限购政策颁布当晚中介突击加班录入网签合同的效力问题，实际上这个问题我在以前已经写过一篇文章了。

     一、在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。

     这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助成交形式录入网签合同，并由双方签字确认。

     二、限购当晚录入网签合同后并不就意味着该网签合同已经成立并生效，买房人就一定不受新限购政策影响。

     依据我国《合同法》和《城市房地产管理办法》的规定，房屋买卖合同是要式合同，必须是采用书面形式。依据我国的《电子签名法》，涉及不动产的买卖合同，不适用电子签名法。

     也就是说录入不动产登记中心数据库中的网签合同要想成立并生效，需要先把该网签合同打印出来，并由买卖双方在上面签字确认，双方签字后方可算是一份成立并生效的买卖合同，依据法律规定，买卖合同在最后一方签字后才成立并生效。在买卖双方签字确认前，其只是一堆无用的电子数据，对买卖双方不产生任何法律上的约束力，此时买卖双方的网签合同没有成立并生效，买家的购房资格仍然受限购政策的影响。

     三、在限购政策出台当天晚上，中介公司加班录入的网签合同，买家要想不受限购政策影响，需要在录入当天24点以前打印出来，并且在买卖双方递件过户时，把时间倒签为限购政策的当天，否则买家的购房资格仍然受新政策的影响。

     深圳二手房网签合同打印出来时合同下方会显示二个时间，分别是录入时间和打印时间，如果显示是在2016年10月4日录入的，但是显示的打印时间是2016年10月5日之后，该网签合同生效的实际上是在2016年10月5日以后，因为你必须先打印，买卖双方才能在合同上签字确认，也就是说没有在限购当天打印该合同则买家仍然受新限购政策的影响。

    四、2016年12月30日，深圳市规土委房地产业处发给深圳市不动产登记中心的买卖合同网签备案时间延长至2017年6月30日的通知，只是针对的一手商品房房网签合同备案登记，二手房买卖不是该通知的适用对象。

     很多律师和中介对该通知的适用对象认知错误，认为也适用于二手房，我已经在最近的开庭庭审中碰见多次了，这里单独做一个说明。

     通知内容“我委《房地产调控第四周调度会会议纪要》（深规土会议纪要[2016]246号）已印发。纪要明确，我委关于落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》的会议纪要[2016]176号中第三条第二款关于限购政策历史遗留问题必须于2016年12月31日前备案的时限，同意延后至2017年6月30日。此外，第三条第二款中涉及买方向卖方支付购房款的情形，含直系亲属代付的情况。”

   ——周争锋2017年4月12日写于深圳

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