​         前几天到龙岗法院开庭，一个二手期房买卖合同纠纷，我代理买家诉讼的继续履行，列一手买家为被告，同时列房产开发商和抵押权银行及居间中介公司为第三人。本案的卖家在接到开发商通知办证具备办证条件后，要加价毁约，故意不去办理一手产权证，被诉讼继续履行。在立案后发现双方在签订合同前涉案房产还有一个查封，好在和查封人协商沟通，说明有关情况后，第一查封人解除查封，现在我们变成第一查封人，在法律上我认为没有履行的障碍。结合本案，被告收取的定金超过合同价20%，及居间中介公司没有预留一分钱的交房保证金，基本上可以判断，这是业主和中介联合对买家实施的欺诈行为，庭审中银行确认被告已经断供快一年时间了，更加表明，被告就是因为资不抵债想诈骗本案原告的定金。

        开庭后法官认为，这案件继续履行存在问题，被告能不能办理房产证存疑，实际上一手房备案后办理房产证时不受限购影响，备案的一手房被告已经拥有准物权，只是没办证而已。我没想到这样传统的连环房屋买卖合同纠纷，本案法官怎么会想的这么复杂，现实中有很多期房在没有办理房产证时，就开始交易的有的还过了几手，当然都是没办理登记手续的，难道开发商具备最终办证条件，最后的买家没有办法取得房产证，不能够吧。这是连环房屋买卖合同纠纷，最后一手买家诉讼上家继续履行，列开发商和第一手买家就可以了。

     法官让我找依据和理由提交给他，我写了以下的代理意见。

     1、关于本案的房屋买卖合同效力问题。

     依据物权法第15条确定的的合同效力和物权效力区分原则和买卖合同司法解释第三条的规定，本案的买卖合同合同合法有效。本案开发商的大产权证也已经办出，具备给被告办理产权证的条件，被告只需要支付相关的契税就可以办理产权证，被告在接到开发商的通知后，故意不去办理，被告拒不办理房产证属于不正当的阻止条件成就的行为，依据合同法第45条的规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，被告故意不予办证行为构成违约。

     2、本案是涉及到的是城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续纠纷。

     就该类纠纷诉讼继续履行的诉讼主体问题，北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日　京高法发[2010]458号）第十四条做了明确的说明，可以作为本案审理的参考。这也是法院系统在审理房屋连环买卖均没有办理房产证纠纷的司法惯例，现实生活中，因为开发商的原因出现办证困难，在没有办理房产证的情况下，有些房产已经经过了几手的转卖，在经过数年以后，开发商具备办证条件，或政府允许办理房产证，房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续，最后一手买受人想要办理房产证，就会有这样的纠纷。

     该意见第十四条规定“  城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续，最后一手买受人应以合同相对方为被告提起诉讼，需要办理房屋产权过户登记手续的，应当追加房屋登记产权人为第三人，并可判决当事人依法办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，将视案情需要追加为第三人”。

     3、关于本案被告受不受限购政策影响的问题。

    开庭后，原告就该问题专门去龙岗区不动产登记中心核实，不动产登记中心的工作人员回复，对于已经已经办理一手房网签备案手续的买受人，在房产具备办证条件时，均可以办理房产证，无需再次审核购房资格。给出的理由是，在办理网签备案时，购房资格已经审核过了，经过备案的一手房买卖合同，买受人已经在系统中取得准物权，算是名下的取得房产，在另行购买其他房产审查购房资格时，已经经过网签备案的一手房已经计算为已经取得的房产。

     4、各地法院在审理城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续纠纷时，也均是支持最后一手买受人的诉讼请求，判令前面已知的买受人和登记权利人配合最后一手买受人办理房产过户手续。（附相关的案例媒体报道）

    —周争锋2016年10月25日写于深圳

         转载请注明出处

    附：1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日　京高法发[2010]458号）。

        2、相关的案例媒体报道。

    买套二手房空欢喜多次转手未办过户_亿房网_资讯详情页  http://news.fdc.com.cn/rsfzc/634084.shtml

    花钱买了两年多的房子至今记在别人名下，刘思就面临着这种尴尬。她一打听才知道，在自己之前，这套房子就已经多次转手，房子至今还在“第一任”名下。

    在多次交涉未果后，刘思将几名“前任”全部告上了法庭，要求他们协助自己办理房屋过户手续。昨天，韶山市法院一审审结了这起因连环交易引起的房屋买卖合同纠纷，刘思最终胜诉。

    买了房子，空欢喜一场

    刘思是一名小学老师，参加工作几年的她正为住房问题而苦恼。一天，她从同事口中得知，单位有同事要出售宿舍房屋，欣喜的她立即找到了同事李良。

    看了房子，商量了价款后，刘思从李良手中买下了这套面积不大的房屋，并开始装修。转眼装修已经完工，可以入住了，刘思这才发现房屋还没有办理过户手续，于是她又找到了李良。

    李良的答复让刘思吃惊不小。原来，这套房屋是李良从以前的同事手中转买的，一直都没有过户。循着李良所给的信息，刘思逐个找到之前转手的几位同事，才发现原来这套房屋已经转手4人。

    更让她不解的是，每次转手时都没有办理相应的房屋过户登记手续，房产证上一直都是原来房屋的主人钱红的名字。

    多番打听之下，刘思找到了房屋的“第一任”主人钱红，请她协助办理房屋过户手续。钱红却一口咬定，房屋没有出卖，并称自己对房屋多次转卖并不知情，也不同意出卖房屋。

    几次协商未果后，刘思无奈将李良告上了法庭，同时将钱红及之前转卖房屋的江燕、赵武，追加为案件的第三人。

    追根溯源，发现房屋几经转手

    刘思诉称，从2000年到2011年的10年间，这套房屋前后历经4次转让，4次转让均未办理过户手续，只交付了房屋产权证。

    其中，2000年10月，钱红将房屋转让给江燕。2004年1月，江燕将房屋转让给赵武。2005年8月，赵武将房屋转让给李良。2011年1月，李良以6.3万元的将该套房屋转让刘思。

    法庭上，刘思请求法院确认之前房屋买卖合同有效，并判令李良和钱红履行办理房屋过户义务，过户所需费用由钱红负担。

    对此，李良、赵武、江燕3人均表示，愿意协助刘思办理过户手续，要求钱红履行过户义务。

    江燕介绍，早在2000年，她与钱红的母亲签订了购房协议，钱母将这套房屋卖给了她，自己当场支付购房款两万元后，拿到房屋钥匙和产权证。

   “那会，我也曾要求她(钱红)到场，但她母亲说自己替女儿看管房屋，受女儿的委托将房屋出售。”江燕认为，这次受让及之后的转让行为均合法有效。

    法庭审理：原房主辩驳买卖无效

    对此，钱红辩称，自己从未与江燕签订购房协议，母亲当时仅将房屋出租给江燕，且江燕明知母亲对房屋不具有处分权，在未取得房屋所有权的情况下将该房出售，属无效行为。

    在钱红认为，刘思的购房行为，属无效买卖。

    事实果真如此?韶山市法院前后两次公开开庭审理，查明以下事实。

    钱红，原系韶山某学校小学部教师。1998年12月，她与学校签订《自建教职工住宅购售合同》，以工龄住房补助折抵和交纳部分现金的方式，取得该校宿舍楼四栋二单元501号建筑面积59.4平方米的房屋，同时办理该房屋的产权登记，享有全部产权。

    合同约定：乙方(钱红)获得产权证书后，产权归乙方个人所有，但因此房在校园内，按有关政策规定，不能进入市场，如乙方要退房，必须退给甲方(学校)，五年内退房款按限购房价减折旧价计算，五年以后退房，房款按房产部门在退房时的估价核算……

    1999年9月，钱红调离学校，房屋交由母亲管理。2000年8月，江燕应聘至该校任教。同年10月的一天，她在学校老师吴伟的联系参与下，一次性交付现金2万元后，从钱母处获得房屋及房屋权证，并搬入居住。

    从2000年到2011年的10年间，这套房屋前后历经4次转让，4次转让均未办理过户手续，只交付了登记于钱红名下的房屋产权证。

    2013年3月，刘思之母通过他人与钱红联系，要求其协助办理房屋转移登记，钱红以其房屋未出卖为由拒绝办理。

    同年6月，钱红在报纸刊登遗失声明，以上述房产证不慎遗失为由声明作废，并于2013年7月办理了新的房屋所有权证，将该房屋登记于自己名下。

    2013年8月，钱红以刘思之母为被告诉至法院，请求判令返还原物。2013年9月，刘思诉至法院。

    法院判决：原告胜诉

    据办案法官介绍，本案中主要有两个焦点。

    焦点一，钱母收的是租房款还是买房款?

    根据查明的事实，涉诉房屋登记于钱红名下，在其调离韶山学校时，将房屋交由母亲管理，后由钱母一次性收取2万元将房屋及产权证交付江燕。

   “虽然现在钱红否认没有明确的委托意思表示，但鉴于她与其母的身份关系以及证人证言，并结合当地当时房屋买卖价格水平等情况，江燕有理由相信钱母的行为是代理钱红出卖房屋的行为。”办案法官说。

    由于该房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，法院最终予以确认。

   “十多年后，钱红称母亲收取相应款项，系出租方式收取的租金，而不是房屋出售价款，通过审理，双方既未约定租金标准，也未约定租赁期限，不符合生活常理。”法院对钱红的意见不予采信。

    焦点二：有关人员转移登记行为如何担责?

   “江燕通过房屋买卖协议，依法取得涉诉房屋占有和使用的权利，之后依次受让的赵武、李良、刘思相互之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。”法院对此予以确认。

    法院认为，刘思已依法取得涉诉房屋占有、使用的权利。她要求出卖人办理房屋产权变更登记，符合法律规定，予以支持。“被告李良及第三人均有协助办理产权转移登记的义务，相关转移登记费用依照登记机关规定处理。”

    依照《中华人民共和国合同法》有关规定，韶山法院最终判决原告与被告之间的购房协议有效;由被告李良、第三人赵武、江燕、钱红协助原告办理房屋转移登记，相关产权转移登记费用依照登记机关规定处理。

周律说房市，微信公众号 z13417447825

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