定金合同在法律上是实践性合同，约定的多少没关系，最终落实到的是已经给付的多少。因此要一次性足额地要求买家给够定金，不能选择分期支付，很多买家先给个小头几万，说以后再给剩余的，其实就没有以后的。我见过这样的合同大多是最后买家放弃这部分定金选择违约，在调整评估价或政策波动后每次都有一波这样的买家选择违约。碰见这样的买家对于急着套现的业主来讲不是好事，一方面要和这个买家处理这个合同后续解约的事宜，另一方面还得重新找买家出售房产。业主售房的目的不是为了没收这点定金，而是为了尽快套现干其他的事，收取很少的定金和买家打官司，依据买卖合同法司法解释第31条确定的损益相抵原则，在房价上涨的周期内不值得。

    对于约定一次性给付定金的买卖合同而言，因为定金合同是实践性合同，可以在实际支付过程中单方变更的合同，其本身无违约性可言，买家真的在合同履行过程中少付定金也没有问题，后面多监管些首期款，不必然导致合同不能履行，构成违约。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。定金合同在履行过程中，无非导致两种结果，要么生效（含变更合同），要么不生效。给付定金一方按约交付定金，致使定金合同生效，不存在何方违约；给付定金一方未按约交付定金，致使定金合同不生效，对于不生效的定金合同，谈不上存在何方违约。

    对于约定分几次支付定金的买卖合同而言，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这是双方买卖合同约定分多次支付定金的情况。但是就像前面说的,如果约定的是一次性足额支付，而对方支付的不是足额，买家此时不会构成根本性违约。当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的不构成违约，在深圳市中级人民法院在(2010)深中法民五终字第1373号判决书中已经给与明确的答复。该判决说理部分，就该问题说理如下“根据担保法的规定，定金合同自当事人实际交付定金为合同生效要件，因此，定金合同属于实践性合同，所以当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的，不构成违约，无需承担违约责任。对于定金合同订立后当事人少交付定金的，有关法律根据定金合同的实践性，规定当事人实际交付的定金数额为实际生效的定金数额，对于少交的部分，不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的，定金合同不生效。当事人接受了不足额的定金，实际接受的定金额即为定金范围，对于未交部分无权要求对方补交。”

    因此业主在双方签订买卖合同的同时要尽可能地约定一次性足额收取定金，不能约定定金分期支付。在买家没有足额支付定金的情况下，不能以此为由认为买家构成违约，发函解除合同，正确的姿势是催告履行或发函行使先履行抗辩权。我特别说明下，关于买卖定金问题处理法律适用，不同的案件不同的法官有不同的情况。

    关于定金的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（四）—说下定金问题》，在这里就不一一展开了。

 ———— 节选自周争锋律师《卖房是个极其危险的经济活动》​。

周律说房市，微信公众号z13417447825.​