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        深圳10.4新政后，买家对《合同法》的兴趣空前高涨，总想在合同上找点突破口，不履行合同。在明白限购限贷政策的法律属性，不属于不可抗力，也不属于情势变更后，就不再理会限贷政策本身。转而开始从格式合同上入手，认为买卖双方签订的房屋买卖合同是格式合同，中介公司提供的印制合同中约定买家贷款不能买家需一次性付款的条款，没有事前提示和说明，应为无效条款。

        今天我就来聊下这个格式合同。

        随着社会的飞速发展，人们经济活动量的不断增加，在经济的交往过程中合同会被频繁的用到，出现了效率和公平的问题。为了解决效率问题，人们发明了格式合同，我国《合同法》第39条格式合同的定义是，"格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款"。采用格式条款的合同称为格式合同，或制式合同。

      《合同法》第39、40、41条对格式合同作了具体规定:一是规定了格式合同提供方的义务。即:对于提供方在提供合同时,要求格式条款的内容应遵循公平原则;格式条款的提供方,有提醒对方注意的义务;应对方要求对格式条款予以说明的义务。二是规定了格式条款无效的情形。对于违反(合同法)第52、53条规定或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。三是规定格式条款争议的解释规则。当格式条款的解释出现争议时,应当采取三项特殊的解释原则:应当按照通常理解予以解释;对条款提供者作不利的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。

      《合同法司法解释二》第6、9、10条对格式合同提出了更明确的要求：一、提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，如字体加大标粗、以红色字体显示或在条款旁让对方签字确认等，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。二、提供格式条款的一方当事人违反合同法关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可以申请撤销该格式条款。三、提供格式条款的一方当事人没有尽到合理提示及说明义务，并具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，人民法院应当认定该格式条款无效。

        看到这，各位是不是感觉心情舒畅多了，翻出来看下自己在中介公司签订的二手房买卖合同，关于贷款不能买家需一次性付款的约定，在合同中既没有用的特殊字体标注，也没有提示买家让买家在一旁签字确认，这完全是加重买家责任，而没有予以提醒。

        但是我告诉你，不是你想的那样，有关格式合同的规定，在通过中介公司居间签订的二手房买卖合同中可能不适用。

        为什么呢，因为依据合同的相对性原则，二手房买卖合同的主体是买卖双方，而中介版本的二手房买卖合同，不是由合同的另外一方卖房人提供的，是中介公司提供的。合同法规定的有关格式合同的大前提是，签订合同的一方将事先拟定好的合同，提供给对方签订，而在二手房买卖合同签订的过程中，该买卖合同不是卖家提供的，是中介公司提供的，不属于合同法规定的格式合同是合同的一方提供给合同另外一方的要求。不要以为，只有你买家是吃瓜群众，人家卖家对中介的合同版本一点也不了解，也同样是个吃瓜群众。

        那什么样的合同属于合同法说的格式合同，我给你举几个在二手房交易中的格式合同，1、买家和中介公司签订的居间合同，合同双方是买家和中介公司，合同是中介公司提供的合同版本。2、业主和担保公司签订赎楼合同，合同是担保公司提供的合同版本。3、买家申请按揭贷款时和按揭银行签订的抵押贷款合同，这合同也是银行单方提供的格式合同。

        我的结论就是，依据合同的相对性原则，买卖双方在中介公司签订的二手房买卖合同在买卖双方之间合法有效，该合同条款不是合同的一方当事人事先拟定提供给合同的另外一方签订，而是买卖双方共同选择合同版本的结果，合同法关于格式合同的要求，在这里缺乏适用条件，中介公司提供的印制合同中约定买家贷款不能需一次性付款的约定合法有效。

       一家之言，望方家不吝赐教。

     —— 周争锋2016年10月16日

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     附件：1、《合同法》

     第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

    2、《合同法司法解释二》

     第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

     第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。

     第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

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