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     2016年10月4日深圳限购政策出台后这两天，我一直电话不断，解答限购新政带来的各种问题，有些是真的受到本次购房政策的影响，导致贷款不能，有的则是想借此违约，现就新旧限购政策的衔接问题和对后市的影响做个梳理。

  一、关于新旧限购政策衔接的问题。

    首先必须知道的是，依据以往的惯例出台新的限购政策后政府通常会预留3个月的缓冲期，给已经签订买卖合同给付定金转账给业主本人的或定金转账给中介公司办理监管的，已经办理首期款资金监管的，已经取得贷款承诺函的，执行以前的限购政策。上次3.25政策，在3.25以前已经履行的合同缓冲到6月24日均执行的旧限购政策。

    结论就是，在10月4日以前（含当天），已经签订买卖合同给付定金转账给业主本人的或打款给中介公司已经监管的，已经办理首期款资金监管的，已经取得贷款承诺函的，在政府规定的缓冲期内通常三个月内，还是执行3.25的限购政策，深户家庭限购二套，非深圳家庭社保或个税满三年限购一套，深圳户口单身（含离异）可以购买二套。

  二、关于新旧限贷政策衔接的问题。

   贷款政策按照以往的惯例是政策出台后第二天开始执行，执行的分界点是征信的查询情况，也就是在限购政策出台（含当天）已经查询过征信记录的，依旧执行以前旧的限贷政策认贷不认房，没有查询征信的，执行新政策认房又认贷。通常情况下，买卖双方去银行办理首期款监管的当天，银行的个贷经理会查询下买家的征信情况，因此从时间上判断就是，已经办理完资金监管的买家，依旧执行旧的限贷政策。

    今天我看到一个微信截屏说是有银行通知，节后10月8日开始执行新的限贷政策，因此，各位不管这个消息的真假与否，请在10月7号马上去银行办理征信的查询，招商银行提供这样的免费服务。

    三、关于限购限贷政策影响的范围。

     限购因为有缓冲期，影响不大，大部分合同还是依据执行旧的政策。上面已经说了，限购政策的执行，会有一段时间的缓冲期，惯例是三个月时间，对于已经签订买卖合同给付定金转账给业主本人的或打给中介公司已经监管的、已经办理首期款资金监管的、已经取得贷款承诺函的买家，没有影响，依据交易进程三个月足够你履行了。受限购政策影响的主要是单身的深户只能买一套，这对于深户家庭名下有房想通过离婚再购一套炒房的群体会有影响，以后这种炒房模式也会少了。

   本次限贷政策主要影响签订合同给了定金还没有办理首期款资金监管的，或虽然签订监管协议但是没有来得及查询征信的群体，查过征信的依旧执行旧的限贷政策。本次政策调整，精准的打击那些加了杠杆炒房，还清自己第一套按揭贷款然后通过抵押套现购买二套的群体。限贷政策最重要的是重新恢复认房又认贷的政策，以后这种炒房模式，可能就没人干了，抵押号就没那么抢手了。我不明白2014年出台9,30政策时，决策层就没想过还有这种用第一套抵押套现炒房的玩法。我认为还清自己第一套按揭贷款然后抵押套现购买二套的群体，是2014年9.30政策至今一线城市的动力源泉，现在深圳的这个发动机停止工作了。

  四、受限购限贷政策影响的处理方法问题。

   得知自己可能受到政策影响，要第一时间通知业主说明有关情况，要求协商处理，这样做可以减少双方的损失进一步扩大。限购政策影响不是法律上的不可抗力问题，也不是法律上的情势变更问题，是不可归责与双方的原因导致合同目的不能实现的问题，业主也是无过错的一方，因此要协商处理，协商能够解决的协商解决，不能的可以诉诸法院处理。

    举证自己受新政策影响合同不能继续就好，这主要是针对还没有办理首期款监管手续的买家因为首付提高导致合同无法履行，因为购房资格问题有缓冲期，大部分买家没有影响。此时法律问题不需要过于考虑，确实受到影响，法院会判买家胜诉。而那些业主贷款承诺函已经出来业主也已经赎完楼，因为看低房价不受政策影响也要求退定的恶意违约，是需要承担违约责任的。

 ——周争锋2016年10月6日写于深圳

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 周律说房市，微信公众号z13417447825