记得去年违约潮刚来的时候，有个同行问我一个问题，说业主A把房子卖给了买家B，业主A为了履行和B的合同，公证委托给了一个担保公司和担保公司的工作人员代为办理和B后续的买卖合同事宜，包含签订买卖合同、签订资金监管协议，赎楼和去国土部门办理网签合同并递件过户等，他问什么呢，问的是此时担保公司可不可以根据B或中介公司的指令，和其他人也就是C在中介公司再次签订房屋买卖合同。

    我的回答是不能，理由是 1、业主委托担保公司的时间发生在和买家B签订买卖合同后，其公证授权委托担保公司的目的是为了履行和B的买卖合同，而不是其它。这是业主委托担保公司的出发点，也就是双方建立的委托代理关系是定向代理，不是宽泛的代理关系。2、担保公司没有经过业主的授权，听从买家B和中介的建议，再次在中介公司和其他人C签订买卖合同，因为ABC之间，没有签订主体变更协议，导致业主A直接构成一房二卖的局面，此时担保公司要对业主的损失承担法律责任，其属于超越代理权的代理行为。我说的情况是有证据证明其违背业主的意思，没有证据证明的话，业主很难追究担保公司的越权代理的法律责任，因为委托书上没有约定清楚买家是谁，是不是只能和指定的买家谁谁办理买卖合同后续的事宜。现实情况，担保公司给的委托书往往是一揽子的权限，你不签订他还真不给你办理赎楼手续。

    今天为什么讲这个呢，是因为昨天看一判决，就是业主有证据证明，担保公司没有经过其同意另外签订了一份买卖合同。业主A和买家B签订了一份买卖合同，双方也签订补充协议约定买家B在过户时可以指定新买家，在业主委托担保公司后，担保公司的工作人员在B的授意下又和其他人C签订了新的加价后的买卖合同，业主发现新的高价买卖合同存在后，因为房价暴涨和认为B吃差价，不愿意履行和C的合同，被C 起诉，因为担保公司有业主A出具的公证委托书，法院认定业主和C的买卖合同，因为该公证书存在，C没有任何的过错，代理行为有效，合同合法有效，判业主赔偿了C的违约金。现在业主A起诉担保公司和其工作人员要求赔偿越权代理给其带来的损失。

    本案为什么说业主有证据可以追究担保公司的法律责任，是因为担保公司的业务员给业主出具了一份证明，在该份证明中其承认和C签订买卖合同时没有告诉过A，构成越权代理。如果没有该份证据，业主A将维权不能，不但要赔偿买家C的违约金，还存在B起诉其一房二卖的可能。而本案B没有可能在提起一房二卖的诉讼，因为担保公司工作人员在法庭上承认是看了A和B签订的主体变更确认书，在B的授意下才和C签订的买卖合同，而C则声称只是在中介公司签订了买卖合同，不认识B，主体变更确认书在担保公司举证后，B 诉讼一房二卖的可能就不存在了。我认为此时业主证据充分A 倒是可以起诉B违约，本案C实际的履行时间在B之前，尤其是房价涨幅也很大，依据损益相抵原则起诉B没有多大意义。

    再次提醒买家购买持有公证委托书的房产时要和业主核实下情况，不要把定金直接支付给持有公证书的代理人，也不要托管在中介，要支付给业主本人，借此确认下此价格卖房是不是业主本人的真实意思表示。同时还提醒下出售房产的业主，你出具公证委托书给担保公司后，可能存在担保公司和他人串通加价出售你房产的情况，因此有必要在办理资金监管的时候本人到场确认下买家到底是谁，还有不要把权利授权过大，签订合同的权利可以限制在只是授权办理网签合同上，因为中介版本的合同你已经签订过了，担保公司没必要取得该项授权，委托担保公司要选择深圳大的担保公司，即便出事了也可以维权挽回损失。

    最后再提醒下担保公司，业主签订中介版本的合同授权担保公司办理后续手续过程中，担保公司不能在没有经过业主同意的情况下，以业主代理人的名义再次在中介公司签订新的买卖合同，这不符合业主委托你的目的，这么玩，你不但会被业主起诉越权代理赔偿损失，更可怕的是这事一旦传开了影响公司在行业内的信誉，一旦信誉丢失，后面的生意情况就可想而知了。

    —周争锋2016年9月1日写于深圳

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