2015年因为深圳房价暴涨，面对违约的卖家，很多买家选择了诉讼继续履行要房子。这是以前没有出现过的新情况，大量的诉讼继续履行案件涌进法院，如何写继续履行的诉讼请求和如何判决继续履行保证执行不出现大纰漏，是代理律师在立案时和法官在写判决时必须面对的问题。

    在2015年违约潮的大背景下，法官在判决中充分照顾了买家的诉求，有些诉讼请求只是简单的要求继续履行并没有写明具体履行内容，法院也判了如何解除抵押登记、支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，便于原告执行，实际上帮助买家修正了诉讼请求只要求继续履行存在履行内容不明确无法执行的问题。

    现在诉讼继续履行的风潮基本过去了，去年继续履行的案件，大多尘埃落定，进入执行程序。我今天说下诉讼继续履行的延迟违约金问题。我在接受一审判决后买卖双方咨询我如何进行二审的时候，发现延迟违约金的问题，原、被告双方普遍对此认识不足，有的买家是此项诉讼请求错误或遗漏，有的卖家则对延迟履行违约金的此项诉讼请求放弃抗辩。

    一、原告没有正确区分合同解除时的违约责任和不解除时的违约责任。有些原告在诉讼继续履行的同时，还诉讼被告承担解除合同时合同价20%的违约责任，不要笑，这是真的，很多有人就提这样错误的诉讼请求，浪费诉讼费。

   违约金分为不履行违约金、延迟履行违约金、瑕疵履行违约金。不履行的违约金为合同解除后的违约金，后二者是在不解除合同继续履行合同的情况下，因为违约方延迟履行或履行有瑕疵而需要支付的违约金。合同法第114条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 也就是说合同当事人专门就迟延履行约定违约金的，该种违约金仅是违约方对其迟延履行所承担的违约责任，因此，违约方支付延迟违约金后，还应当继续履行债务。深圳二手房买卖合同中约定的延迟履行违约金基本上是合同价的日万分之四或日万分之五。

    二、在双方的合同中没有约定延迟履行违约金的情况下，有些买家在诉讼请求中就干脆放弃主张追究卖家延迟履行的违约责任，实际上这是诉讼请求遗漏，依据法律规定，虽然没有在合同事先约定违约金，但是不妨碍你向违约方主张赔偿损失赔偿金。

   合同中事先约定违约金，在事后就免除了守约方的举证之苦，守约方不需要对自己的实际损失承担举证责任，违约方认为约定的违约金过高就要承担违约金过高的举证责任。在没有约定违约金的情况下，有守约方就对方违约造成的实际损失承担举证责任，也就是说虽然合同中没有约定违约金，但是你可以主张损失赔偿，要求违约方承担赔偿金，只不过此时守约方承担自己有多少损失的举证责任。

     在二手房诉讼继续履行在双方买卖合同中，没有约定延迟违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，用何种标准计算延迟履行损失赔偿金，法律其实给的有可以参照的标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号　第17条和第19条的规定：1、可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定延迟履行违约金。2、可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

相关法律依据：

    1、《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”此是不解除合同而承担违约责任的规定。这里的赔偿损失（责任），是法定救济关系中的给付义务。

　　2、《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条包括不解除的违约责任和解除后的违约责任。

    3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

   三、卖家主张合同约定的延迟履行违约金过高，请求调整的抗辩理由，聪明的你请参考本文的上一条。

    相关法律依据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

   有则改之，无则加勉。我写下此文的目的在于提醒大家，专业律师在自己专业领域处理问题，是很有优势的，虽然大家可能认为，二手房纠纷不就是个买卖合同纠纷，可是你知道很多人写的诉讼请求有错误和遗漏吗。

  —周争锋2016年7月21日写于深圳

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