上周就南都报道的精神病卖房合同无效案简单说了下我的看法，最近一直还在思考这个案子，发现有二个问题上次没有阐述到，今天再说下。

    一、和精神病等无民事行为能力人和限制民事行为能力的人本人直接签订的买卖合同不适用物权法的善意取得制度。

    很多人在谈南都精神病卖房合同无效案均提到物权法106条确定的善意取得制度，但我发现善意取得制度在无民事行为能力人和限制民事行为能力的人本人签订的买卖合同这里没有适用空间，因为合同法第52条第(5)项和民法通则第58条直接规定了无民事行为能力人实施的合同无效，合同法47条则规定，“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”因此不管你买家是不是善意的，知不知道对方的情况，价格给的是不是合理，只要无民事行为能力人或限制民事行为能力人的法定代理人不予追认，除了纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同外，其他合同一律无效。物权变动的原因买卖合同无效，物权所有权就要恢复到以前的状态。

    法律依据  物权法司法解释《一》第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

　　（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

　　（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

   二、监护人私自处理被监护人的财产而签订的合同，没有合同法52条规定的无效情形均合法有效，其他监护人发起诉讼追回不动产物权的，买受人可以援引物权法善意取得制度予以抗辩。

    我知道司法考试有道练习题是监护人擅自处分被监护人的财产的合同效力，很多教材答案给的是无效。仔细的琢磨了下这个答案可能有问题，如果买受人没有和监护人恶意串通，给的价格合理，没有任何理由可以否认合同的效力，直接否认合同的效力，对合同相对方的救济不足，不能体现合同的公平原则。依据民法通则第十八条关于监护人处分被监护人的规定，此时没有恶意串通，价格合理，应是有效合同，只不过有其他监护人以被监护人的名义追究现在监护人的侵权责任。买受人已经过户完成的话，其他监护人想要追回被监护人对的不动产恐怕是不可能，买受人此时可以缓引物权法106条的善意取得制度予以抗辩。没有过户完成的情况下，其他监护人可以诉讼变更监护人，同时要求撤销合同，法院适用公平原则处理。

   法律依据 民法通则第十八条 “监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”

   —周争锋2016年6月20日写于深圳

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