现实生活是很复杂的，南方都市报那个因卖家精神病收回房产案件报道出来了后的当天上午，因为我是里面的点评律师，接到了几个已经出售房产的精神病近亲属咨询，目的就是要仿效该案件收回以前出售的房子。我想还是展开说下购买无民事行为能力和限制民事行为能力人行为能力人的房产注意事项。

     精神病人等无民事行为能力和限制民事行为能力人作为房屋的登记所有权人，于他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未征得其法定代理人的同意或事后追认的，该民事行为无效。追认的形式必须是书面的，因为我国法律对不动产买卖合同要求是书面合同形式。合同法第47条“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

     房屋买卖合同的出售人和房产证登记的一致，价格也是当时市场价，也办理了过户手续，但是欠缺无民事行为能力和限制民事行为能力人法定代理人对合同的追认，合同随时都可以被利害关系人主张无效，并被诉讼执行回转。因此购买精神病人等无民事行为能力和限制民事行为能力人的房产时，买受人需要在合同签订和履行中对代理权的合法性进行必要的审查，对委托代理人的权利来源进行核实，查清楚代理权很重要，更为重要的就是法定监护人依法同一顺序的可以多个，涉及未成年人的尤其要注意是不是所有的监护人均同意，因为小孩的法定监护人是二位，同时还应当要求其法定代理人在场并作为出售方的代理人在合同上签字确认，避免万一有纠纷自己举证困难。

      鉴于2015年房价暴涨后因为夫妻共同财产问题，买家无法举证没有在房产证上登记名字的配偶实际参与房产交易，被法院驳回继续履行的诉讼请求人数众多，加上广州的离奇仲裁补偿案，南都报道的因精神病收回房产案件，以后有必要在签订合同时留有影像资料，保留下当时的现场，避免出现问题后买家举证困难，用手机录像应该不是很困难。

   回到南都报道的因卖家精神病收回房产案件的本身我说下我的看法：

      一、关于原告的诉讼资格问题。有人认为原告没有诉讼资格，和本案没有直接的利害关系，在没有成为其母亲的监护人前，没有原告的主体资格。我认为原告有诉讼主体资格，主要的理由有，其是涉案房产权利人的儿子，依据民法通则第17条，其是排在涉案房产的权利人配偶、父母之后符合资格的有条件成为监护人的利害关系人。其认为排在前面的现监护人的行为损害其母亲的合法权益，有权主张变更监护人，如该处分行为违反《中华人民共和国民法通则》第58条、合同法第52条的规定，其有权提出确认处分行为无效。如果认为其没有原告主体资格，那么就等于认可指定的监护人恶意处分或转移无民事行为能力和限制民事行为能力人的财产，其他监护人没有救济渠道，这不符合民通意见第20条的规定。

     民法通则第十七条【精神病人的监护人】无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：

（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。..................

     民通意见14、人民法院指定监护人时，可以将民法通则第十六条第二款中的（一）、（二）、（三）项或者第十七条第一款中的（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定视为指定监护人的顺序。..........监护人可以是一人，也可以是同一顺序中的数人。

      20、监护人不履行监护职责，或者侵害了被监护人的合法权益，民法通则第十六条、第十七条规定的其他有监护资格的人或者单位向人民法院起诉要求监护人承担民事责任的，按照普通程序审理，要求变更监护关系的，按照特别程序审理；既要求承担民事责任，又要求变更监护关系的，分别审理。

    二、南都报道的因卖家精神病收回房产案件的实质是不同顺序的监护人之间争夺监护权大战。

      一审法院认定“刘某桥作为一个精神重度残疾的病人，根据本院与被告当事人的接触情况，刘某桥有明显异于正常的言行举止，被告王先生在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与刘某桥当面接触，却对刘某桥的异常言行视若无睹，结合签订合同时刘某桥一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王先生称无法得知刘某桥存在精神疾病的答辩，该院不予确认，认为购买涉案房产行为不属于善意取得。” 一审法院没有明确本案精神病人刘某桥的监护人也就是其母亲是不是也在法院认定的签订合同时多位家人陪同中的家人里面。真如买受人王先生在媒体中所述，作为患有精神病人刘某桥的法定代理人也就是其母亲，在签订合同时在场，参与了协商，并实际参与到合同的履行，合同的效力应该没有问题。

         “一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑，”买家王先生通过居间方购买涉案房产，支付当时的市场价和并在合同的履行过程中还额外的增加了1万元，没有和监护人恶意串通的情节，王先生想在深圳安居乐业的动机没有任何问题。只要买受人王先生没有和现监护人存在恶意串通的情况，本案在其他监护人诉讼变更监护权前面交易也只是现监护人的的交易动机存疑，不影响买卖合同的合法有效，其他监护人认为现在的监护人不履行监护职责，或者侵害了被监护人的合法权益，其他监护人可以依据民通意见20条，要求变更监护人追究现在监护人的侵权责任，而这和王先生无关。

     三、因为本案是发生在房产交易完成后的确认合同无效案，必然涉及无民事行为能力和限制民事行为能力人如何申请递件过户的问题，也就是网签合同如何签订的，谁提交的谁申请的递件过户。本案在一审的判决中没有提及是谁代表无民事行为能力人的业主申请不动产登记的，这也是二审的看点，因为深圳市不动产登记中心在涉及无民事行为能力人的房处分办理变更登记时也有审核的义务。

    1、2008年通过的《房屋登记办法》14条“　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”

    2、 2016年《不动产登记暂行条例实施细则》11条“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。”

   ——周争锋2016年6月16日写于深圳

        转载请注明出处