2015年深圳房价暴涨，遭遇空前绝后，史无前例的违约潮。在解决了买卖双方的纠纷后，居间方地产公司为了维护自己的合法权益，也把买卖双方告上法庭，追索居间报酬。但有些地产公司在居间服务时，为了规避自己的风险，没有按照正常的流程办理看房登记，要求买卖双方签订任何书面的居间协议，也不在双方的买卖合同上签字盖章，也没有书面约定居间费用，或在买卖双方出现纠纷后不帮助守约方向违约方发送履约催告函。因在服务过程中没有留下任何书面的证据，导致在索要居间报酬的时候，没有任何证据可以证明和买卖双方存在居间合同关系，甚至提供的证据被法院认定为伪造或变造的，面临被法院处罚的风险。

                                                  民事判决书

                                  (2015)深福法民三初字第xxx、xxx号

   原告深圳市xx房地产经纪有限公司,住所地深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,组织机构代码xxxxxx

     法定代表人xxx。

     委托代理人xxx,广东xx律师事务所律师。

   xxx号案被告xxx,男,汉族,19xx年xx月xx日出生,住址福建省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

   委托代理人周争锋,广东华商律师事务所律师。

   xxx号案被告xxx,女,汉族,19xx年xx月xx日出生,住址广东省深圳市福田区xxxxxxxxxxxx, 身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

   委托代理人xxx,广东xx律师事务所律师。

   上列原告诉被告居间合同纠纷两案,本院于2015年11月10日立案受理后,依法组成合议庭,于2016年4月19日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人xxx,被告xxx的委托代理人周争锋,被告xxx的委托代理人xxx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原告诉称,原告从事房产居间服务,被告xxx欲出售房屋,被告xxx欲购买房屋,原告经过筛选,为两案被告提供购房者信息、房源信息,并安排洽谈。两案被告于2015年5月26日签订房地产买卖合同,被告xxx承诺向原告当天支付佣金4万元,被告xxx承诺向原告当天支付佣金2万元。但是,两案被告至今未向原告支付任何费用。综上,原告按约定履行了义务,两案被告也签订了房地产买卖合同,并承诺向原告支付佣金。但至今未履行承诺义务,严重违反法律规定,特向法院起诉,请求判令:1、被告xxx向原告支付4万元及利息、被告xxx向原告支付2万元及利息(利息暂计至2015年10月31日,按同期银行贷款利率自2015年5月27日计算至还清之日止);2、诉讼费用由两案被告承担。

   被告xxx口头答辩称,一、被告和原告不存在居间关系,原告提交的135号房地产买卖合同有原告公司的公章,但被告的房地产买卖合同没有该公章,根据证据规则第五条,应由原告对居间合同成立并生效的事实予以举证,原告的证据不足以证明双方存在居间关系。二、原告提交的有被告身份证的佣金承诺书,被告仅在上面签名,并书写此身份证供二手楼买卖使用,对于佣金承诺书的内容是谁填写的,被告并不知情。且该佣金承诺书的格式违反生活逻辑,签名的落款时间放在签名人上面,违反基本的生活常识。三、被告和另案的xxx在达成房地产买卖合同后,双方委托原告办理网签和后面的手续,后来被告和xxx没有办理后续手续,原告没有付出任何劳动,因此无权获得所谓的报酬。

    被告xxx口头答辩称,同意被告xxx的答辩意见。

   经审理查明,2015年5月26日,被告xxx(卖方)与被告xxx(买方)签订《房地产买卖合同》约定,被告xxx将其名下位于深圳市福田区xxxxxxxxxxxxxxxxxxx(下称涉案房产)以320 万元的价格转让给被告xxx;在合同签订时被告xxx向被告xxx支付定金10万元。合同还就涉案房产购房款的支付时间方式、变更过户登记、交房及违约责任进行了约定。该合同为一式三联,原告持有第一联,为监管方联。原告持有的原件中合同尾部手书“中介方”字样,并加盖了原告公司的印章。两案被告分别持有另外两联,其中作为卖方的xxx实际持有该合同的买方联,而作为买方的xxx实际持有卖方联。两案被告持有的合同没有加盖原告公司的印章。

    另查,原告提交的两被告的身份证复印件下方均有手书《佣金承诺书》,其中被告xxx身份证复印件下方的承诺书载明:“xxxxxxxxxx由xx地产办理二手楼买卖合同,承诺佣金肆万元整(人民币)支付于下步庙北区xx地产(xx分行)” 被告xxx身份证复印件下方的承诺书载明: “xxxxxxxxx由xx地产办理二手楼买卖合同,承诺佣金贰万元整(人民币)支付于下步庙北区xx地产(xx分行)” 。该两份承诺书下方分别有两被告的签字及捺指纹,但落款时间“2015.5.26”的位置在两被告签字的上方,且该日期是在指膜的上面,即为先捺印,后书写日期。原告确认该承诺书的内容由原告员工所书写。两被告确认身份证复印件上的签名的真实性,但对该承诺书的内容均不予认可。

   再查,涉案房产登记在被告xxx名下。涉案合同签订后两被告并未实际履行该合同,后涉案合同于2015年5月底由两被告协议解除。

     庭审时,原告称,被告xxx实际于2015年4月委托原告出售涉案房产。两被告称是自行达成了买卖房产的合意,之后找原告签署了涉案合同并委托原告办理后续的网签过户手续,因此向原告提交了由其二人各自签名的身份证复印件,但后因合同解除,原告并未办理后续的任何事务。

    本院认为,居间合同是居问人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案的争议焦点为原告与两案被告之间是否成立合法有效的居间合同关系?两案被告身份证上载明的佣金承诺书是否是其真实意思表示?

    首先,原告未与两案被告就涉案房产的交易签署任何形式的居间服务合同,亦无任何证据证明两案被告曾委托过原告出售、购买涉案房产;其次,如被告xxx曾委托过原告出售涉案房产,被告xxx亦是通过原告的居间服务产生购买涉案房产的意向,进行签署了涉案合同,那么根据居间服务的交易惯例,两案被告必定在委托出售及购买看房阶段会被要求签署相应的文件。本案中,除原告持有的涉案合同第一联中有原告的印章外,无任何相关资料证实原告在涉案房产的交易过程中提供了居间服务;再次,原告持有佣金承诺书虽有两案被告的签名,但两案被告对该佣金承诺书的真实性均不予认可,且该佣金承诺书是由原告员工所书写,落款时间的位置亦在两案被告签名的上方,且该落款时间是在捺印后所写,如两案被告承诺向原告支付相应的佣金,常理上应签署相应制式佣金承诺书,亦或由两案被告另外亲自书写承诺书的全部内容,而不是在用作过户手续所用的身份证复印件的下方书写佣金承诺书。综合上述各疑点,本院认定该两份佣金承诺书并非两案被告的真实意思表示,原告存在伪造或变造证据的重大嫌疑。综上,原告提交的证据不足以证明涉案合同是在其居间服务下签署,亦不能证明其在涉案房产交易过程中提供过何种形式的居间服务,原告与两案被告并不构成居间服务合同并系,该两份佣金承诺书亦非两案被告的真实意思表示。原告请求两被告支付佣金及利息,事实依据不足,本院不予支持。至于本院是否追究原告伪造或变造证据的法律责任,有待本案判决生效后另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:

    驳回原告深圳市xx房地产经纪有限公司的诉讼请求。

    xxx号案件受理费821元、xxx号案件受理费310元(均已由原告预交),均由原告负担如不服本判决,应于本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,并按规定预交上诉费,上诉于广东省深圳市中级人民法院。

                        审 判 长 xx

                     人民陪审员 xxx

                      人民陪审员 xxx

                                    二O 一六年五月三日

本件与原件核对无异

                               书 记 员 xx

我就本案的法律问题谈下看法：

   1、本案因为原被告双方没有签订书面居间服务协议，佣金承诺书也不是买卖双方自己书写，因此地产公司有义务举证证明和买卖双方存在居间合同关系，如果没有办法证明提供过居间服务存在居间合同关系就会败诉。

   依据《民事诉讼法》第91条的规定，“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”

   依据2002年4月1日施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”

  2、地产公司只在自己留存的第一联上加盖公章和签名，不能证明和合同的买卖双方存在居间合同关系。

    在深圳房产交易过程中，存在大量的买卖双方谈好合同细节后委托地产公司代理录入网签合同和代办递件手续的情况，这只是买卖双方和地产公司发生委托过户关系，因为双方的买卖合同不是地产公司居间介绍签订的，因此不能认为双方存在居间合同关系。在委托办理递件过户过程中，地产公司留有双方的买卖合同，和双方的身份证复印件是很正常的，不能以此认定居间关系成立。

   3、关于日常生活中的签名和按手指纹的习惯问题。

   本案存在两处签名违反基本常识，一是在地产公司提交的证明被告承诺给付佣金的承诺书上，实际是被告提供身份证复印件上，落款时间签在名字的正上方，不符合日常签名的习惯，正常的要么签名在名下的下面，要么签名在名字的右边，日期写在名字的上方，有违常理。二是在日常生活中，一般是先签名后又加按手指纹，本案地产公司提交的证明被告承诺给付佣金的承诺书上，实际是被告提供身份证复印件上，不但日期写在签名的上面，所书写的内容是在手指纹上面书写的，违背常理。因佣金承诺书上有二处违背正常的签名习惯，内容也不是被告本人书写，故法院对其真实性不予认可。

 4、地产公司工作人员书写佣金承诺书后，让买卖双方在下面签字的效力问题。

   本案原告提交在被告身份证复印件上面书写的佣金承诺书，庭审中自认内容均是地产公司的工作人员书写，而被告只认可其签名和手指纹，称身份证复印件只是供地产公司代办网签录入使用，没有书写任何佣金的承诺，据此，法院认定地产公司存在伪造和变造证据的可能，认定地产公司提交的佣金承诺书不是被告的真实意思表示。

   5、因地产公司被一审法院认定存在伪造或变造证据问题，该案判决生效后法院可能会对地产公司予以罚款处罚。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第111条第一款（一）项、第115条第一款、第116条的规定，对单位的罚款金额为人民币五万元以上一百万元以下。

   6、地产公司做事不要怕麻烦，在深圳佣金都是动不动几万数十万计算的，为了不让买卖双方以后有证据起诉地产公司维权而不签订书面居间协议，以后可能自己索要佣金维权时也面临举证不能的风险。要按照正常的流程办理看房登记手续，要和买卖双方签订书面的居间协议，或在双方的买卖合同上签字盖章，或书面约定居间费用，或在买卖双方出现纠纷后积极的帮助守约方向违约方发送履约催告函。

——周争锋2016年6月9日端午节写于深圳

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