前天写的龙华新地王和目前深圳的房价没关系，其实是我在深圳二手房买家维权群和群友聊地王和房价关系聊天记录的扩充版，和群友聊了地王的话题后，我感觉要把我的观点论述下就写了那篇文章。那篇文章我要说的重点其实是第三段，就是提醒下买家购房时不要在招行银行选择一笔款贷款方式，借用地王和房价对比也算是标题党吧。那篇文章里面只聊到了深圳3.25新政后贷款收紧的问题，没有细说抑制深圳房价惯性上涨的第二个直接原因是评估价上调，今天就展开说下。

    目前制约深圳房价惯性上涨的直接原因有二个，一个就是深圳3.25新政导致的限购和限贷政策收紧，特别是贷款政策收紧，导致买家弹药不足，第二个就是深圳在4月1日大幅提高了评估价，导致买家税费增加很多，特别是深圳评估价上调以后各区的非普通住宅认定标准没有上调，导致很多房子被豪宅化，要交很多差额增值税。因为这一波都是换房族，小房换大房普遍面临缴纳这个差额的增值税，正是这二者合力，抵消了深圳房价上涨的惯性。我这里特别提醒下各位，关于差额增值税买家在签订合同时一定要注意核实清楚自己买的房子有没有和有多少，不然交税时你会哭的，这是本次政府调控最温柔的一刀。往往在签订合同阶段买家没有注意到这个差额增值税问题，尤其是买有些老房子时一定要问清楚，听说现在有些买家交税后税费超预算很多和中介闹得很凶。

    还有就是在经过2015年房价的暴涨以后，从我深圳3.25新政颁布后解答的咨询来看，在2015年底入市的基本上都是炒家和投资性需求或到处借钱恐慌性上车的硬性刚需还有换房族，换房族居多，实际上深圳二手房的成交量在2016年初已经是强弩之末了，这一点在4月初和5月上旬的深圳产权登记中心的交易数据中可以看到，这一段的数据反映的正是2015年底到2016年3月初这一段的真实成交数据。因为在深圳交易一套二手房基本上都要有贷款和赎楼这两个步骤，而依据交易惯例，业主赎楼一是需要提前一个月向抵押权银行提出书面赎楼申请，二是委托担保公司赎楼需要等买家的贷款承诺书下来以后才能进行，买家的贷款承诺函从首期款监管到审批通过没有任何障碍需要5到7天。而买家办理首期款监管一般不会今天签订买卖合同明天就去监管，普遍都要预留1个月左右或更长时间给买家筹集首期款，因此一个正常的需要按揭贷款的二手房买卖在深圳从买卖合同签订到递件过户完毕需要二个月到三个月时间。3.25新政限购收紧后的实际成交数据要6月初才开始出现，这也是为什么政府给3.25新政以前签订买卖合同有实际成交不符合新政购房资格买家递件过户申请延长到6月24日的原因，因为正常的交易从3.25当天算加上贷款和赎楼预留3个月应该是可以了，太短不合适，太长调控力度就不够。

    从我房产律师的角度写下此文，估计还会有人留言说怪话，特别是那些我说的深圳就是刮个西北风他们也能给你讲出房价要上涨理由的自媒体。我需要向各位说的是，不要说我是看空派，长期看深圳的房价是上涨的，至少在没有解除限购前都是上涨的趋势，但是短期看，目前是调整期，房价的上涨要等等人们的腰包。

   ——周争锋写于2016年6月5日

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