深圳换房族每次面对新政都很悲催，2015年换房子先卖后买，没想到3.30政策后房价暴涨，结果卖出去后买不回来，有些换房的直接变成无房，境遇不可谓不尴尬，教训不可谓不惨痛。下半年有些换房族，吸取经验教训，采用的是先买后卖，结果又遭遇3.25新政，同样境遇尴尬，不忍痛抛售自己的房产，买房合同他就构成违约，还无法用3.25新政合法的解约索要定金，3.25新政依据他们的想法对他有重大影响，但是依法却没有影响，他们不能以此为由解除自己的买房合同。

       

   下面分析几类情况，这都是我作为房产律师接待咨询时见到的真实情况：

    1、非深户换房族，采用先买后卖。有些非深户，听信中介的话，挂盘出售自己房子时，经不住中介再三劝说，提早签订了买房合同，给自己预留了3到4个月的筹集首期款和倒腾购房资格的时间，自认为，自己的房子在这段时间内正常出售没有问题，能解决购房资格和首付3成的问题，定金也给的挺足。不料想刚签完合同，3.25新政从天而降，市场冰冻，自己的房子挂盘以后，无人问津，眼看自己买房的合同约定的首期资金监管临近，无奈只有降价抛售，不然定金被吃不说，还有可能被业主起诉索赔更高的违约金。自己的情况还不能利用3.25新政解套，因为不管新政前或新政后，他手里有一套房产，没有购房名额，都是违约方。

       

    2、非深户换房族，采用先卖后买。自己卖房合同签订后，等了一段时间眼瞅着房价一直疯涨就又签订了一份买房合同，结果3.25新政从天而降，自己的买家因为预计房价会下降，干脆不再履行了，或故意违约不履行，或是因为3.25新政前社保或纳税没有满一年确实没有购房资格客观上不能履行，这个客观上不能履行的，还必须退还人家定金。此时问题又回上面的局面，对自己的卖家不能用自己的房子卖不出去倒腾不出名额作为合法的解约理由。

       

    3、深户换房族，名下有套按揭房，想用出售小房子换套大房子的。签订二个买卖合同，一个买一个卖，自己的买家因为3.25 新政影响， 3.25新政前社保或纳税没有满一年确实没有购房资格客观上不能履行，导致自己的卖房计划破产，买家索要定金，还有利有据。自己面对自己的卖家，就没有那么容易的，因为你是购买的二套，3.25新政前，首期款是需要监管7成，3.25新政后首期款还是需要监管7成，依法你这还不受3.25新政影响，同样无法说受新政影响无法凑够首付7成合理合法的索回定金。

         

     4、深户换房族，名下有套红本房，想用出售小房子换套大房子的。签订二个买卖合同，一个买一个卖，自己的买家因为种种原因不买了或买不了，自己同样尴尬，必须凑够4成买第二套，说因为325 新政三成变四成，自己没有首付能力，可自己手里还有个上百万的房产在手里，说拿不出4成首付，估计法院不会信。

        

     5、深户换房族，名下有两套房，想用出售其中一套再换套大房子的。签订二个买卖合同，一个买一个卖，自己的买家因为种种原因不买了或买不了，自己同样尴尬，因为不管有没有3.25新政，自己名下都有二套房了，没有名额了，都是违约，3.25新政看上去还和他无关，自己必须卖一套才可以避免定金被吃掉不被追究违约责任。

  

     这篇文章是针对昨晚深圳二手房买家维权群讨论有人降价抛售房产引发话题讨论的回答。我认为最先抛售降价的会是我举例的这五种换房族。

  

   ——周争锋2016年4月16日写于深圳

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