你是否正走在违约的路上 （一）

                                            ——说下合同相对性问题

         本轮二手房违约潮我在深圳二手房买家群接受咨询时和代理的案件过程中，碰到多个买家因为合同主体存在问题无法向卖家主张权利，这是许多买家合同法基础知识不足和对限购政策不了解导致的共性问题。碰见这样的买家我一般都建议在对方没有找律师前和对方和解了事，此时不要说业主的房价上涨的如何了，这一切和你无关，因为你违约了，上了法院自己麻烦。下面我谈下最近代理的几个有关合同相对性的二手房案例。

         先说下什么是合同的相对性，简单的说就是合同只在签订合同的双方发生作用，合同之外的人不受合同的约束，也不能依据其他人签订的合同主张权利。具体有“1、主体相对，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。2、内容相对，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。；3、责任相对，违反合同的责任的相对性的内容包含三个方面:第一，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。第二，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益所必须的。第三，债务人只能向债权人承担违约责任，而不应向国家或第三人承担违约责任。”（来自百度全科）

        1、第一个案例，买卖合同签订后，买家误认为自己没有购房资格要求业主重新和其配偶签订买卖合同，过户到配偶名下导致违约。需要注意的问题，深圳市的购房资格是以家庭为单位计算，配偶一个人有购买资格另外一个也就具备（见后面--关于办理《购房资格证明》的相关事宜)，至于能不能贷款问题这里先不谈。

        案件的基本情况是买家非深户无社保纳税，配偶也是非深户但是有连续的社保记录，买家在和业主签订完买卖合同后，在没有签订主体变更确认书也没有在合同中约定其可以在过户时指定到第三人名下的情况下，自认为自己没有购房资格发函要求业主重新和其配偶签订买卖合同继续履行，和其配偶办理首期款资金监管，业主不同意，引发纠纷。后买家起诉，第一次诉讼的继续履行，诉求是要求业主继续履行合同办涉案房产过户到其配偶名下，后变更为索赔违约金，诉讼时买家提供了家庭具有购房资格的证明。一审法院以买家催告业主和买卖合同之外的第三人重新签订合同该行为违反合同相对性原则，构成根本性违约为由，判买家赔偿业主合同价5%的违约金，现双方上诉。

        该案件的关键点，买家明明有购房资格，听信他人的说法误以为自己没有购房资格，要求业主也就是合同的相对方和合同之外的人继续交易，导致违反合同相对性原则，构成根本性违约。倘若自己去房产登记机关核实自己的购房资格，或咨询更专业的人士就不会自己把自己给害了，现在买不到房不说，自己还要赔钱。

       附：关于办理《购房资格证明》的相关事宜

      来信：根据粤高法【2013】403号文，对于拍卖的房子情况，需要当事人须提交《购房资格证明》于当事法院。本人8月中旬前往产权登记中心办理《购房资格证明》，被登记中心人员告知无法办理此证明，只能办理《房产信息查询》。但把查询表提交法院后，法院表示不符合要求，须按通知提交《购房资格证明》。请问办理《购房资格证明》的流程，应到哪个登记中心、提交何材料进行办理？谢谢，盼回复。

      回复：您好！根据《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法[2013]403号）等相关文件规定，广东省各级人民法院在审理导致限购区域内的住房发生所有权转移案件的过程中，或实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前，拟取得该住房所有权的自然人可向深圳市房地产权登记中心申请出具《购房资格证明》。购房资格证明材料如下：（1）《家庭成员情况申报表》（原件）；（2）身份证明（复印件），申请人提供（二代）身份证，无身份证的，可提交有效军人身份证件、中国护照等身份证明。已婚、离异人士和未成年人还需提供本人及其他家庭成员的户口簿和其他家庭成员（二代）身份证。深户家庭购房登记在非深户成员名下且未提供社保（纳税）证明或购买第2套住房的，需核验深户家庭成员身份证原件。身份证应通过身份信息识别系统进行查验，系统无法读取信息的，深户申请人需提供公安局出具其为深户的证明文件（如户口簿、身份证办理回执等）；（3）婚姻状况证明（原件、复印件）。已婚人士的提供结婚证（复印件），离异人士的提供离婚证明（复印件）及未再婚证明（原件），已到法定结婚年龄的未婚人士，提供未婚证明（原件）；（4）缴纳社保或纳税证明（原件）。非深户家庭申请的，提供主管部门出具在本市最近连续1年以上的纳税证明文件或缴纳社会保险的证明文件。（来源：深圳市国土规划委员会网站）链接

http://dzxf.szpl.gov.cn/dzxf/dzxfanswer/dzxfAnswerAction.do?method=frontView&_SUBJECT1=资格&ID=219063

        2、第二个案件，是买卖合同签订后，买家没经过业主同意擅自在贷款时伪造合同添加自己的配偶作为购房人，贷款承诺书出来后被业主发现问题，无法继续交易，买家诉讼业主违约，一审尚未出结果，但是结果我大概已经知道了。

       案件的基本情况是，15年3月份买卖双方签订买卖合同，合同上的买家是老公一个人，双方4月初做的首期款资金监管，监管时提交了另外一份买卖合同，合同价格没变，买家变成了买家夫妻二人，5月份出的按揭承诺书，卖家在承诺书上发现买家变成两个人不同意交易。庭审中买家说第二份合同是业主配合夫妻二人签订的，但是没有提供该买卖合同原件予以证实，业主不认可存在该份买卖合同，本案的蹊跷地方在于促成合同成交的中介说这第二份买卖合同是和第一份买卖合同同时在3月份当天签订的，买家说是在办理资金监管时也就是4月份买卖双方签订的。首期款资金监管协议上面是买家是夫妻双方，卖家是业主本人，买家写老婆名字的笔迹明显和监管协议上其他人所用的笔迹不同。

       本案的关键点，买家没有办法提交办理首期款资金监管时向银行提交的那份有夫妻双方名字的买卖合同的原件，无法证明业主同意买家由老公一人变更成夫妻二人。双方还确认的事实是办理首期款资金监管协议时不是双方面签，是一前一后进行，的确存在买家在业主走后另行增加一人的可能性。

        特别提醒下，二手房买卖合同签订时夫妻双方要事先约定好究竟是登记在谁名下，合同签订后要变更履约主体，不管是加名字还是减名字，均要经过业主同意，不然违反合同相对性，构成违约。

       相关法条：合同法

       第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

       法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

       第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

       3、第三个案件，买卖双方在签订合同的备注条款约定，买家可以在过户时用第三人的名义购买，双方合同履行 到了第三人和业主办理了首期款资金监管协议阶段，业主不同意和第三人重新签订买卖合同或签订主体变更确认书，认为不是其合同义务，导致合同无法继续，买家无奈发函要求一次性付款。因房价上涨，业主最终以买家合同签订时无购房资格为由诉讼合同无效，买家反诉，该案一审判业主赔偿买家违约金60万，现双方上诉中。

       本案的情况大家都不陌生，只在二手房买卖合同的备注条款中约定过户时买家可以指定第三人名义过户的合同很 常见，但这里存在个问题，只是约定过户时买家可以用第三人名义办理过户，业主要是不配合和第三人办理前面的首期款资金监管手续，严格来讲也不算业主违约，此时买家就只能选择一次性付款解决，因为买卖合同没有约定业主有和第三人办理首期款资金监管的义务。看了我的这篇文章后还是老老实实的签订个主体变更确认书，让第三人概括承受买家的所有权利和义务，避免一次性付款的局面出现。

       本案的焦点问题是，没有购房资格的买家签订的合同是否有效，答案是有效，如果没有约定可以过户到第三人名下，买家过户时无资格承担违约责任。约定的过户时买家可以过户到指定的第三人名下，此时因为没有事先办理主体变更协议，第三人只是买家履行合同的一种方式，无法概括承受买家的所有权利义务，合同主体仍是原合同买卖双方，在业主不配合签订主体变更协议配合办理资金监管的时候，买家只能一次性付款处理。

     合同法的第84条和合同法第88条还是有区别的，一个是合同义务部分转移给第三人，一个是合同权利义务全部转移给第三人。约定过户时用第三人名义购买实际上是合同义务部分转移，只是在过户网签递件时变更成买家指定的第三人。主体变更确认书就是合同权利义务全部转移给第二个买家，第一个买家退出合同。

      相关法条：合同法

       第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

       第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

       结语：合同签订前，要对自己想要达到的目的考虑好，写到合同里，没有写进合同的东西，不能成为你以后维护自己权利的合同依据。合同签订后，自己的和对方的合同权利义务，要清楚，你不能在合同之外另行给对方增加义务，对方可以不履行合同之外的义务，你增加对方合同义务的单方行为很可能已经构成违约。

       关于合同相对性问题先写到这里，还有几个相对性的案子，以后有机会补上。

                              ——周争锋2016年1月17日写于深圳

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