就买套二手房却被租户“霸占”了的法律解读

就买套二手房却被租户“霸占”了的法律解读

  周争锋律师    

新闻
买套二手房却被租户“霸占”了
2013年01月10日 07:47 深圳晚报

 　深圳晚报讯 （见习记者 张涵玥） 最近，住在福田的张小姐一家很发愁，“我去年12月买了一套二手房，忽然有人站出来说前业主已经以‘20年40万元’的价格租给他了，对方还强势霸占了我新买的房屋”，一提起憋屈事，张小姐就唉声叹气。

　　去年12月初，张小姐通过中介，相中福田区益田路皇庭世纪小区一套房屋，跟业主陆先生协商确定价格后，签订了房屋买卖合同。“12月18日，房东从我这里拿到82万元首期款，房子正式过户到我名下。”据张小姐介绍，12月21日房东迅速搬离，12月25日自己从房东处拿到房屋钥匙，并开始换锁与装修。12月28日，她从外面回来，刚走到家门口，就听到屋里传来嘈杂的陌生男子声音，“第一反应‘是不是入室抢劫的’”，张小姐战战兢兢打开房门，看到4个彪形大汉站在客厅。一名男子见她进来，便告知“10月27日，业主陆先生已将这栋房以‘20年40万’的价格租给我们”，并挥舞手中的租房合同复印件。张小姐慌乱之中报了警。

“自12月28日租户首次登门事件发生后，就再也联系不上陆先生了。”张小姐介绍，12月31日租户又前往家中，无奈之下她再次报警，“警察建议我通过司法程序来维护自己的合法权益。”张小姐欲向法院提起诉讼，但“谁起诉谁举证”的规定让张小姐手足无措。面对强势的租户，张小姐说自己无法取得凭证——对方的租房合同。张小姐就自家窘境咨询过小区管理处、社区工作站和附近街道办，但目前尚无有效进展，双方一直僵持。

    本律师解读：本案主要看租赁合同什么时候签订的，以及租赁合同的具体履行情况。占有是本类型纠纷衡量租赁合同能不能保护的关键，租赁合同虽然签订了很长时间，但是一直没有实现对不动产的占有，此时新买家购买了，在原业主交付新买家后其就依据买卖合同合法占有了，第三方再来主张所谓的租赁权，因为其没有取得占有权，此时就不受买卖不破租赁原则的限制。此时该租赁合同虽然依法成立，但是因为租赁的房屋没有交付，租赁权还没有建立。总之谁先占有该房产谁的权益有保障，没有优先占有的，找原房东追究其违约责任。

     依据法律的原理物权大于债权，买卖合同签订后业主依法交付房产并办理过户手续，此时新业主依据买卖合同和所有权的变更，依物权而享有占有权。租赁合同的租赁权只有在实际占有不动产的情况下，可以适用买卖不破租赁的原则，对抗新业主行使物权的占有和使用权益。占有权只有一个人可以行使，都有合法占有权的情况下，就看谁先行使占有权，先占就优先受保护，也有利于社会的稳定。