自从美国经济不好以来，很多人对于股票投资和指望退休金养老的人越来越少了，更多的人看中了买方出租投资，一个不太大的房子如果你放进去20%的头款（首付），那么剩下的贷款一般都能有租客的租金付了，这样用不了几年你的房子就能付清了，赚的钱跟那点头款存在银行里的那几乎可以忽略不计的利息比，就应当算是发财了。

经常在海外网站上看那些地主们诉说出租房子的酸甜苦辣，有很多宝贵的经验也有很多教训，一位网友的《新房东上路记》详细地记录了她家的三栋房子相继出租的经历，感觉写的挺好的，值得一读。对于在海外的人们来说可以很好地了解出租房子的程序，能避免走一些弯路，对于国内的网友来说可以了解到美国租房的情况，也能更多了解美国的生活，尤其中国人在美国的生活。

下面我把这个系列搬过来，跟大家分享一下。

《新房东上路记》

  文/河水清清

（一）

今天我的第三个出租房房客入住了。我这新房东也要休息一下了。文学城的投坛让我收益巨大。我把我这两年走上房东之路的过程和见识写出来，也让想当地主的朋友们借鉴。望各位大师不吝指教。

    我的第一栋出租房：

    两年前我积极鼓动老公把自住的旧房换成了新房。新房卧房宽敞明亮，衣帽间可以走进，浴室也和老公各有各的洗脸池了。住的舒服，心情也很舒畅。五六年前，房价离奇，以为这辈子就只能住在老房子里了，不可能再换房了. 没想到房价大跌，我的换房梦竟得以实现.

    换房后没事的时候开始关心未来的理财和退休计划。文学诚的私房小菜看完了常来投资理财闲逛。看到各位大师，地主们的理财文章，开始动心买投资房. 有一次看华盛顿邮报得知有redfin. 发现它提供很详细的房屋信息，便开始研究房市。先是看open house, 了解行情后开始让经纪人带着看自己感兴趣的房子。

    那是2010年中，好价钱的都是短卖。暑假回国前看中了几个连体房，连给几个offer都没拿到，到后来把contingency全去掉了也没用。等到暑假回来后，决定将新房做HELOC， 然后用HELOC贷出的现金去make offer 试一试。

    现金果然是王，第一个offer 递上马上就被接受了。可是事情并不顺利。房检时发现问题太多，卖主不愿降价，最后告吹。此房后来不久被foreclosed. 银行刷了油漆，加了两万后上市买出。我们损失了几百元房检费。

    快到年底时，又有一房在我的雷达上出现。是个银行已经批准了的短卖房。马上让经纪原价递上现金offer. Offer被接受了。第二天卖方经纪问，能否降低offer，少$5000，但是另外签约给卖方经纪$5000 作negotiation fee?

    原来银行批的价钱比listing低$5000. 卖方经纪抬高$5000 上市，收到offer 后再向买家讨$5000钱, 你要是不愿意就得不到那房. 想想我还是出同样的价钱，也只好答应了，只是总觉得那经纪不地道。那经纪来自俄国，人挺恶劣的。他还想尽办法赖我经纪人的钱，过户时还和settlement agent 大吵一架。

    那房的房主也是俄国人.女的在世界银行工作, 男的失业在家. 看起来不错。他们把utility room 自己装修了，但把水源开关和sump pump 全封在墙里，房检时找都找不着。后来把墙锯开才看到。过户前他们想要继续住在那里.他们的经纪要我们比市价便易$200回租给他们. 我的经纪认为可以. 我没同意。一嫌价低, 二觉得让原房主住在里面不舒服就好像人家还是主人，三觉得房子应该好好整修一下, 四是请教了投坛各位都说这是银行不允许的. 于是我就拒绝了他们.

    我的第一个投资房就这样买下了。我和老公也开始走上了修房和做房东的道路。从坐办公室的人士变成修房整屋的handyman。开始与社会上形形色色的人打交道。

（二）

第一次出租房子：

    我们的第一栋投资房是个很飘亮的维多丽亚式的三层连体房。买的时候想着将来退休后能自己住，或给孩子住。我们第一次开车路过那儿时，女儿见到曾对我说要是将来她能有这样漂亮的房子就好了。那时候还没想要买投资房呢。

    不过房子漂亮归漂亮，毕竟是短卖房，老公和我两人化了一个多月才整修好。好在离家只有五分钟路。吃了晚饭去可以干到半夜回来。烟囱和洗地毯请了人，其它都自己琢磨着干。第一次铺了厕所的地面。第一次把浴室的瓷砖洗的比自家的还干净。第一次把后院的地砖给重铺了。干的很辛苦，可是挺来劲的。好多事情都弄清楚是咋做的，以后有问题不管是请人还是自己做都心中有数。
 
    终于房子可以上市了。那晚我们照完像，在刚清洗好的地毯上躺了半天，舍不得离开。就好象是要把辛苦养大的飘亮女儿嫁出去一样。两人想象着会是啥样的人来租房，每月可以赚多少钱，第一次赚的钱上餐馆还是买 iPad 。

    当天半夜我上了 craigslist 把广告登了出去。接下来的周末来了很多人看房。有一个女士是在县里开校车的。有三个小孩。丈夫在医院里做 physical therapist ， 看了马上表示想要。我给了她申请表，并约好第二天再碰头。

    第二天她准时如约。递给我一个大信封。信封内是填好的她和他丈夫的申请表，两人工资单的彩色复印件，及四张崭新的 $20 美元申请费。我快速瞄了一眼申请表，见收入超过我的要求许多。哇！看来是个 dream tenant!

    一到家，我马上拎起电话，给她们现住的公寓打电话。对方一位女士接了电话。我随接向她打听该租客的情况。回答 : 挺好，已经住了五年了。没有欠租。

    工资单清清楚楚，交租子没有问题，看来就是他们了。 但是我还想试用一下大家推荐的 ctcredit 查租客背景的网站。我前几天刚把帐号弄好，并且通过了上门检查。那是我第一次查别人的信用。我小心翼翼地把他们的姓名地址打入网页，核实两遍，再按下递送键。几秒钟后，报告就出来了。

    出来的报告是五颜六色的。红的，绿的，黄的，象交通灯似的。还有 STOP 标志。好复杂呀。于是慢慢琢磨它们的意思。先是看到信用分数了， 471 分！然后发现被驱逐计录和讨债纪录！我的天哪，这么会是这样？ ctcredit 不会弄错了吧？那公寓不是说她们蛮好吗？

    忽然想起法院的纪录是公开的，谁都可以查到。我于是上了法院的网站将她的名字打入。果然有 unlawful retainer 的记录 , 而且是那公寓正在赶她们走。再把她丈夫的名字打进去，结果一样！原来那公寓没告诉我实情。他们是巴不得早点把她们赶走！亏得我查了她们的背景。

    我把这家人拒绝。把房子重新上市。后来租给了一位单身女士。该女士在一家公司的人力资源部工作。养一条训练的很好的大狗。她入住后把我的房子弄的和 model home 一样。自己花钱把后院周边铺上白色的石子。万圣节和圣诞节的时候，她把房子装扮的整条街上最飘亮。隔壁的女主人是在 National Public Radio 工作的。我们修房时认识，成为朋友。她每次见了我就夸我的房客。去年圣诞的时候还提醒我晚上去欣赏房客布置的彩灯。那狗也好，认识我。房客不在的时候我带人去修理房子也没事。

    童鞋们，你说我还能找到比这更好的房客吗？

    我的第一个投资房就这样做成了。

（三）

我的第二栋出租房：

    我的第一栋出租房得来不易，第二栋更是费尽周折。

    第一栋房子租出后，我开始找第二栋。看房的范围也略微扩大。很快发现离家二十分钟左右的一个区的租售比很好。于是盯住该区。不久，一个中意的短卖房出来了。壮况很好。是个经纪人卖自己的出租房。但是价钱不是特别便宜。我就砍了一万递了上去。我经纪的另一个客户也喜欢。他也递了一份。最后的结果是房主拿到很多个offer，但我俩都没得到那房。事后交流得知那位朋友还加了几千元。

    之后同一区里又递了几个offer未有结果。有的还加了价。其中一个说把我们的用作back up。另一个卖方经纪回话问我们能否把加的那几千给卖方而不是银行？后来有人给她更好的条件，所以还是没成。

    我买第二栋房的这些offer都是贷款，但是没有finance contingency, 所以和现金应该是没太大差别了。可是总有人比我的更强。我唯一从不放弃的是房检这一contingency. 我看报上天天都说房市低迷，要救市，银行有大量倒闭房要出来。那房都在哪儿呀？

    心灰意冷时，突然发现之前说把我们作back up的房子又回市场上了。于是赶快让代理联系。对方答应接受。并让我们重新填了一下offer. 房子也马上改成under contract。

    可是卖方没给我们他们签了名的合约。那卖方经纪也从人间蒸发。我的经纪几次三番打电话，依眉儿，都无回音。非常气人。经纪打算告到经纪人协会，后来看了控诉过程要填好许证据，作罢。

    时间又过了两个月，那个从人间消失的经纪突然冒出来，问我们愿不愿替卖方付第二贷款银行的两千多元钱？哈！幸亏我们没有去告他！我喜出望外，回答可以考虑但要等所有银行批了后再作最后的决定。然后他又消失了。又过了两个礼拜，我的经纪突然收到该房的过户公司的email，说银行批了，而且只有一个银行，十天内过户。那经纪也冒出来把卖方签了字的合约给我们。

    我们被搞的一头雾水。明明是两个银行，咋变成一个了？另外十天内过户简直是开玩笑。我们那个offer是要在银行批准后有30天时间贷款的。后来发现银行其实在两星期前就批了的，他们过了两个礼拜才通知我们，不知搞的什么鬼！

    没办法，想要房子就只好让人牵着鼻子走。我赶紧找朋友连夜办贷款。结果一星期后贷款办的差不多了，那经纪又突然告诉我们银行同意延期30天，并问能否回租给卖方。我以银行不允许为由回绝。

    终于等到要过户了。通知对方后，我们怀着迫切的心情在过户的前一天上午去做最后walk through。走进屋里一看，卖方竟然一丝未动！

    我们一下呆了！看来我们是要遭遇最坏的结果了。我们一边做最坏的打算，一边赶快给他们发警告：如果房子不空，就不会过户！到了晚上， 我和老公去观察，发现他们终于开始行动。

    第二天过户前再去看，发现还有一个房间未动。我们到了过户公司后等了许久卖方也未到。卖方的经纪办公室就在旁边。那经纪看上去六十来岁，很职业，风度的。怎么也想不出会是那种玩游戏的人。他想让我们先把我们的文件签了，他等卖方来了再让他们签。我们没同意。我和老公出去在星吧克坐了两个小时，过户公司快要关门了，终于把卖方等来了。

    那是一对劳模夫妇，不会讲英语。

    那个过户公司的律师会讲西班牙语。他已了解我们的情况。他用西班牙语与那对夫妇交谈了一会儿。然后告诉我们他们的情况。说是他们太忙了，干两份工作，这两天又有一事去上法庭，所以没来得及搬家。并说这时他们的孩子们正在家里搬家。他们保证当晚把房子搬空，把马桶都刷干净。听这律师说得很有信心，我们也就答应签字了。过户时卖方连钥匙也没带去。

    当天晚上，这一家老老少少，终于把房子搬空，把地板拖的干干净净的，把钥匙交到我们手上离开了。

    走进这房，我们一声叹息：买房真是不易！

（四）

第二次出租房子：

    我的第二栋房买的不易，出租却特别顺利。但是对我的房客来讲，租到这房子也有点不容易！

    这第二栋房子所在的小区宽松漂亮。房子是我觉得出租特合算的那种三层联体房。楼上有两个主卧室，楼下有一卧加全浴和一小客厅，中间有厨房客厅加卫生间。阳台，壁炉齐全。因为每个卧房有自己的浴室，可以租给家庭，也可以分租给三个房客。该房的售价是两卧室的价钱，租金却是三卧室的价钱。Cap Rate 6% 左右。 这儿的房子抢手，不便宜。我开始找房后，也没见到过白菜房。白菜房都在天涯海角。

    房子三层都是硬木地板。唯有一层楼梯是地毯，大概因为楼梯铺地板贵，所以剩下了。浴室的塑料地皮也很旧。我们找人把楼梯铺上地板，把三个浴室的地换成了瓷砖。后又叫了个劳模和我们一起把房子刷了。墙刷成麦色的，房顶和边脚刷成白色，加上亮光光的地板，很漂亮。

    一切就绪后，我拿着老公的相机在房里房外一边欣赏，一边照了几张我认为很专业的照片，把这栋房登到了Craigslist 上。

    房子登出后，除了数位当地的人马上要来看房外，还有两家外州人同时和我联系。巧的是那两家的丈夫竟然是要到同一个国防部门去工作！

    那两家一个是老公打电话和我联系，另一个是老婆依妹儿和我联系。我开始以为是一家人。一家的老公要我多发几张照片给他们，我就马上依妹儿给了另一家的老婆。这家的老公追问我伊妹儿发给他没有，我说发给他的老婆了，于是他去找老婆问，查看伊妹儿有没有问题。另一家的老婆收了照片感谢我，继续向我打听上班的交通情况。到后来第一家的老婆也给我打电话，我才发现我是在和两家人打交道。

    这两家竟争，其中一家急得跳脚。女的告诉我已找了一阵子了，没找到中意的，说我的房子照片上看特好，特喜欢。男的说他们五日内就要来报道，若找不到就得住旅馆，他们的家倶就得找地方存起来。他们还说他们的信用接近满分，自己有房子，所以知道怎么照顾房子，会把我的房子当自己的一样爱护，并且会尽量不麻烦我。

    真是买房难，租房也难啊！可转念一想，天下会有这么巧的事吗？国防部不是要砍budget 吗？咋都往那儿奔呢？投坛上房东被诈的例子不少，他们人不在本地，要房这么急，我怕万一有诈，到时他们开着大卡车来，赶都赶不走。还是要小心为是！

    于是我拨通他的新单位的电话，和他的新上司聊了起来。哈哈！他的新上司对他大力推荐。聊的结果是我和他上司一起把他的上班路线都设计好了。

    等我把这家人的工作收入等一一核实后，我看他们都要急疯了。感觉他们对我按步就班查背景有点受不了了。想一想他们或许还从来未受过一个小房东的折磨，竟然电话打到他的未来上司哪儿去了！我的第一个房客申请时因为信用分很高，我没去她的公司核实工作。这次我是不敢疏忽。

    同意他家入住的三天后，他们一家从外州开车，带了两孩子，一个两岁， 一个才两月，半夜十二点多赶到。我们当场签了租约，收了押金和第一个月的房租。第二天早上六点，搬家倶的大卡车到达，东西就搬入了。 从我登广告到他们搬进去，一共才六天时间！

    我的第二栋出租房就这样告成了。也许容易出租也是大家都抢房做房东，造成一房难求的一个因素吧！这其中归根结底的原因应该是市场上房子严重短缺，供不应求。

    有一点想要告诉新同学的是，要想租给好房客，一定要把房子弄得飘亮干净。照片很重要。我的这栋房子可是靠照片租出去的喔！

（五）

我的第三栋出租房：

    我们在购买第二栋房子的时候，因为其间不顺，以为买不成的，因此在第二栋房同一条街上，有一结构完全一样的短卖房出来后，我们用现金offer。这个房子结果银行也批了。

    本来没打算一个小区里买两栋房。太多的鸡蛋放在一个篮子里不太好吧。那时第二栋房刚到手，也不知道出租情况到底如何。房子都是我特想要的那种，可一下子在同一条街上给我两个，到有点不知所措，感觉来得太容易了。放心不下，就再一次向在此地已有出租房的朋友了解情况。其间我的经纪和数位朋友都说如果我们决定放弃的话就把这房转给他们。我们重新衡量了一下经济状况，最后决定两个一起拿下，靠在一起管理起来也方便！

    这第三栋房当时觉得状况特好，打扫一下就可以上市了。油漆颜色很好看，咖啡色的橱房，墨绿色的客厅，红苹果色的地下室。可后来发现前房主什么东西都是做得特别马虎，不规矩。墙上到处坑坑吧吧的，没磨平就把油漆刷上去了。我当时是整个都被那油漆的颜色给蒙了！电源插座也有接错线的，到后来我们不放心，把房内四个电扇也全卸下来重新装了。

    那飘亮的颜色后来一点用也没有。我女儿一看那绿色的客厅就不喜欢，说是象绿豆粥 “pea soup”。我想她不喜欢就一定有别人也不喜欢。加上一房多色太麻烦，最后决定全部刷成和第二栋房一样的中性颜色-麦色。这样谁也不会特喜欢或特不喜欢了。

    这房的后面有一棵大树。秋天的时候会有大量树叶要清理。对维护gutter是一个麻烦。对房子安全也是隐患。我决定把它砍了。生怕HOA找麻烦，我打了个电话留了言。又怕HOA不批准这事做不成，我没等他们回话就把它砍了。等我砍完两天了，ＨＯＡ才打电话说后院里的树不用批准可自行处理。

    房子的空调很旧。今年的天气特别热，我害怕大热天空调出问题，找了一家修空调的来检修。因为是周末价高，花了120元检查费。那修理工说富利昂快没了，灌了三磅，要375元。另有两个capacitor 太旧了，要换的话400元. 如果签约让他们冬天也来检查的话, 再加80元. 一共要975美元! 想想现在空调转得好好的, 就掏了检查费和富利昂费,没让他换那两个capacitor. 我回家后和老公上网Google了一下,在YouTube找到一段换那玩意儿的录像, 发现极容易. 我们在网上40多美元买了两个capacitor自己换了,省了几百块钱。

    修空调的那天闻到厨房有煤气味.找了煤气公司来查, 发现是炉子漏气，于是找了个修家电的。来的是个老印。用肥皂水在结口的地方涂来涂去，没看出什么问题，又把另一个叫来。那第二个聪明，来了后跟我说如果煤气公司说漏，就一定漏。再看看那炉子挺旧，就说，你还是买个新的吧！

    前房东是养狗的。冰箱橱柜里都有狗毛没有清理掉，花了我们不少精力清理。这栋房到后来凡是我们没碰到的地方一定有问题。

    终于到最后清洗地毯，准备上市的时候了。我找了几个广告打电话，第一家说要三星期后才有空，第二家要等两星期。打到第三家才说周末就可来！都说失业率高，连洗地毯的人都不好找！

    我这第三栋房来得算是容易，但修理的费时费力。所以同学们，Be careful what you wish for!

（终）

第三次出租房子：

    我的第三栋投资房(也是最后一个)在七月初上市，过了三周才租出。出租过程有点曲折。可能是七月暑期淡季的缘故。有钱的人都去度假了，见了马上就要的大都是有点不幸故事的，让我好好见识了美国社会的另一半。

    我处理房客申请是向很多地主学的,一个一个的来。一个不行再查下一个， 不想浪费他们的申请费。这些人有的是没查背景就拒了，有的是查背景后未接受，有的觉得挺可怜，我就把申请费给退还了. 下面是我遇到的申请人，列出来大家看看，你会不会租给他们？

    申请人一：一女士和她丈夫，纽约人，在这儿新找到工作，做诊所超声波员，要搬到这里来。工作不错，但是信用分很差。说是前夫用她的名义开帐号，把她的信用搞坏了。现在的丈夫有好几万学生贷款在身，无全职。她的小妹和妹夫大学毕业不久，现无工作，要和她们合住。我和她交谈后决定要了。但她后来去了别处。

    申请人二：一单身女带一对三岁的双胞胎男孩，还有她的妈妈。她在UPS干半职，有前夫提供小孩扶养费。母亲住在一律师家照看一位八十岁老人。曾经拥有过两栋房子，已被法拍。现开着一辆Lexus, 欠着汽车贷款，法院让UPS 扣她的工资还贷。准备申请个人破产。不知为何没钱还开着好车！

    申请人三：一男士，是个builder。女友的父母亲新租一房在对面。见到我房前广告打来电话要求见面。他希望帮我换房顶和地砖以换取低租金让双方得利。谈得挺投机，就答应了。他告诉我他女友有两孩子。住在这儿会很方便。他说女友的母亲知道后高兴的眼泪都出来了。可谈好后叫他递申请却一拖再拖，说在山里工作没因特网等等，要到周末填表并同时搬家。我等了三天，给了他最后通碟，明确表示我一定要先收到申请，作了背景调查后才能让房客搬入，若第二天再收不到申请，我就马上把房子放回市场。结果他说查信用和背景会降低他的信用分数，影响他现在的房贷。我说我不能有例外，他就放弃了。也不知他是否有不愿让我知道的事情。其实我们后来觉得让房客给你做工不好。不容易处理关系。若不好好给你做，你很难处理。所以这是一个 教训，以后我不会再答应这样的交易。

    申请人四：一离婚女士带两个上中学的女儿。在波音工作。说有security clearance. 收入可以，但信用分特低。去年一年有半年迟交信用卡帐钱。说是因为生病的原故。和她交谈后让她交两月押金，她说太多了，交不起。后让她建立自动付款。她说好。但最后她决定省两百块钱住公寓。我很高兴她做的决定，因为她钱紧，应该省一点是一点。

    申请人五： 一男士，有老婆和一孩子。老婆马上要生老二了。说在某处做保安。一开口就在电话里称我 “Sweet heart”。来时开一特大黑匣子车（应该是辆防弹车）， 一身总统护卫打扮，外带花花公子味儿。不知道gutter 是如何清理的。也从未割过草。要求降价，并只付一半押金。他求我租给他。问我信不信上帝。说如果我帮他，上帝会帮我的。我一人带他看房时，身上直起鸡皮圪塔。

    申请人六：一单身女带两女儿。是Section 8. 我之前从未和拿租房补贴的人士打过交道。因为听很多人说他们常常不爱惜房子，最好不要。这位女士不太一样。一开始的依妹儿措辞就似乎很有文化，象是专业写作的。我出于好奇问了她几个问题并决定和她见面。结果发现她是越南华裔。受过挺好的教育。和丈夫离婚后，又丢了工作，进入Section 8 的行列。她的言谈举止都挺好的。我们当即让她填了申请表。可是想接受用租房补贴的人就得到县里去申请。我们拖拉了一下，等来了下一个申请，也是我们最后接受的一家。

    申请人七：这一家男人开搬家公司，老婆在大学当秘书。他们是在我们这儿长大的。现在生意好象不是很兴旺，所以要从本州的一小城市搬回到大城市来。现有两栋房子因卖不出价钱，所以也出租给别人。有几个很可爱的孩子，在上小学和中学。那男人谈吐很有南方绅士味。象个很正派的生意人。他们看了我的房子后当场填了申请。两星期后他们搬了进去。

    我的第三栋房终于租出去了。出租过程中感叹美国社会里太多的破碎家庭。感觉我们应该好好维护我们的家，珍惜我们的工作，教育好我们的孩子，不能有一天想租房子都没人要啊！

    现在我这三个房子都在正常运作。市场上目前很难买到好价钱的房子了。我想我也该休息一下了。学校马上要开学，我要帮儿子准备上高中了。很抱歉浪费各位的时间。祝大家好运！ （文学城）