住宅开发用地供应严重紧缺的深圳，近日以“双限双竞”出让方式（“定地价、竞房价”），挂牌出让宝安西乡街道地块。该地块被卓越集团以7380元/平方米的房价竞得，报价稍高的万科和金地则无功而返。此地块周边新建商品房均价则高达15000元/平米左右。

笔者认为：此次“双限双竞”地块成功推出，或许预示着未来房地产市场会出现两种不同功能的分化，即“双轨制”将开始实行。

所谓“双轨制”，就是将开发商建设的投资及改善性质的商品房，与政府基于民生责任下的保障房建设服务功能予以分列和明确。

2010年的政策调控会产生两个后果，一个是让有购买条件的购房者，今后置业行为更理性。另一个是让缺乏投资能力的普通市民退出商品房市场。

由于银行未来肯定会对投资和改善性的购房信贷门槛进行大幅度的提高，因此商品房肯定会往更高端、使用功能更差异化的方向发展。但相信不动产价格很难大幅度下跌，因为之前销售的绝大多数物业与银行资产安全紧密相关。加上地段的不可复制性，长期来看，城市核心地段和资源景观资源型的房地产开发还是需要保持其保值和增值功能的。

目前最关键的是，在“双轨制”还刚刚开始时，各地方政府在保障性住房开发过程中能否做到清正廉洁，不谋私利。这是各级监管和检察机关需要重点关注和提前预防的工作，从历史经验看，这也是基层相关部门最难做到的事情。

但唯有加快各级保障性住房的建设，包括让之前的小产权房和积压闲置土地，迅速转化为保障性和普通商品住宅，通过结构上的调整平衡，楼市才能回到理性的轨道上健康发展。