被称为“新国十条”的新政发布至今已实施百日，深圳楼市到底有什么变化?

4月14号温总理讲话，国务院各部委表态及从中央到地方一系列细则来看，银行对于纯投资性购房信贷门槛大幅度提高，未来商品房市场变革，将更坚定走品质路线，即向更高端的方向发展。

从国内来看，1-6月份二手房市场，包括写字楼、商业物业成交价格仍在历史最高位徘徊，而股市经过半年多调整，已明显处于底部上攻前的蓄势阶段。笔者曾在一季度时预测，不动产价格很难大幅度下跌，因为任何一轮政策调控只会产生两个后果：一是让购房刚需闪了一次腰，延迟购买行为；二是把不具备很强投资实力的部分投资客逐出市场，而更有实力的投资客后来居上开始新一轮的投资接力赛。

从长期来看，只要投资客实力在增长（与经济和货币投放增长同步），房地产肯定是保值的。但也要看到总体价格大幅上扬的空间有限，其变动趋势在未来2、3年内会根据经济形势做波幅振荡，相较于过去五年的过山车行情，未来可能发展为“绕圈子”行情，总体保持稳定。

具体到哪些类型房产更有投资价值？高品质商品房的价格仍然会高企，功能型与投资型兼备的产品将持续受到市场追捧。而品质不好的房产，则会窄幅波动。

对于深圳而言，虽然有关内外一体化的规划，但五年内关外发展状况肯定跟不上目前的房价水平，在透支投资空间的情况下，非核心组团的普通房产价格很难上涨。

笔者认为，造成深圳房价易涨难跌的关键在于保障性住房政策无法贯彻。虽然是政府最迫切要做的事情，也是最难做到的事情。在深圳特殊的地理和历史环境下，唯有加快让之前的小产权房转化为廉租房，让大量积存未开发的囤积用地转化为普通性质的限价房，深圳楼市才能消减泡沫，回到理性的轨道上来。