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林火问道
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萎缩与失衡:“高房价”何时告终?

(2009-10-12 15:05:46)
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房产

今年“十一”长假与去年相比延长了一倍时间,除了首日看京城“大阅兵”,其后到深圳秋交会和现场看房购房的人流量较少。

 

从“黄金周”成交量看,成交金额十三亿多,成交面积六万八千多平米,成交套数八百三十多套,成交均价19130元/平米;而九月的最后一周,成交金融近十八亿,成交面积七万平米,成交套数五百七十多套,成交均价25417元/平米。

 

显然,九月份的成交主要依靠豪宅市场的旺销拉动。到十月份,豪宅成交量大幅减少,主要靠南山太古城、汉京山以及关外均价一万/平米左右的楼盘成交带动,成交套数增加了,但成交面积和金额有明显减少。

不管承认与否,楼市不可能单纯靠豪宅主打,由于供应结构倒挂,一万五千元/平米以下的新盘过少,九月和十月成交套数仅四千套/月,与前几年的淡市相当,“金九银十”预期基本落空。

 

相对一手房市场,二手房市场成交呈现波段式上涨放量状况。无论是“刚需”还是“改善性”置业,似乎都放弃了对新房市场的关注。的确,2007年高度投机下,新房和二手房价差也不过1.5:1,现在这个价差拉大到了2:1,在回报率过低的情况下,投机客已经不再关注深圳的楼市,而将注意力转到了股票和黄金等投资市场。

 

笔者认为:

 

今日楼市之冷,是对前几个月放量和涨价过度的正常反应。由于供应萎缩加上开发商资金面宽松,楼市风险在于定价上提前透支区域和经济发展的利好,抑制了购买力的释放。建议消费者在可选择余地很窄的格局下,与其超越自己的购买力去负债,还不如把钱花在其它地方,如买车购物,闲钱炒股等,静待楼市降温。

 

观望理由一:银行不是慈善家。由于资本金的限制,许多商业银行年度放贷目标已经超额完成,加上房产价格已经到了历史新高,银行继续扩大信贷规模的风险加大。包括象南京公积金贷款成数提高,收紧迹象已经出现。根据国内经济的恢复程度,市场资金面正从过度宽松,到适度宽松,再到正常,直至收紧,观察明年初的新增贷款幅度即可看出端倪。

 

观望理由二:国家不会反复拯救一个泡沫重重的市场。由于房地产市场已经明显转暖,各地“地王”频出,开工率也明显回升。因此政策有望恢复常态,对房地产投资采取即不打压也不鼓励的态度。如去年底开始执行的购房优惠政策,明年不再续延的概率很大。

 

观望理由三:房价的调整是有条件的,那就是成交量的持续低迷。如果市场回归理性,开发商就不可能坐地起价,盲目透支未来。深圳新房供应量的第二个高峰期(第一个是在09年一季度)将在今年四季度到来,届时,新房可选择空间将更大。

 

当然,不排除“高房价”在深圳的确会存在相当长一段时间,它存在的前提是供应结构的失衡,以及经济房供应体系的缺位。但除非深圳的购买力很快达到或接近香港的水平,目前的高房价现象只能给市场带来新一轮成交萎缩。

 

归根到底,有关部门应抓紧落实政策性住房体制的建立健全,这要比拿出几块地以制造“地王”现象,对普通市民的益处更大。

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