在我国实行房地产体制改革以前，就城市居民住房而言，除存在少量私有住房外，住房是作为一种福利待遇统一由国家财政拨款建设、维修、分配，职工享有的基本上是永久的、长期的房屋承租权。

    实行住房制度改革后，国家通过制定系列的配套措施出售公有住房，并允许其在符合一定的条件情况下上市交易，住房的商品化、社会化、市场化特征逐步体现。与此同时，经政府有关部门批准，由房地产开发企业开发建造并向社会公开销售的住房大量涌现，并已成为我国现实住房供应的主要渠道。

　　在2003年最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)以前，鲜有学者对商品房的概念作出一个权威的准确的定义。普遍认为，房屋作为一种不动产，只要其用于出卖，便具有了使用价值和交换价值的商品二重性，因此用于出卖的房屋就是商品房。

    而在《解释》第一条明确了商品房买卖合同的概念，依据该条规定，可将商品房界定为：由房地产开发企业开发建造并向社会销售的在建或已竣工的房屋。依此界定，非房地产开发企业建造，或房地产开发企业建造自用的，或房地产开发企业建造后转移所有权的房屋均属非商品房，其买卖纠纷不受《解释》的约束调整。

    由此可见，首先我国长期以来在住房体制上实行的是政府主导的计划供给制，通过一定条件限定其居住资格。其次不限制购买条件，拥有完全产权的商品房在80年代以后才在我国出现，前提是计划供应的福利住房退出市场，其价格才能由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。最后是自2007年后政府又开始大力倡导建造限制申请居住资格，但拥有一定产权和使用权的经济房、廉租房，原有商品房价格体系面临类似于股市中大小非解禁带来的短期冲击。

    一方面，我们可以看出目前争议纷纭的“房价”问题，已不仅是原已建和已批建的商品房，还应包括未来将面市的经济房的定价问题；另一方面，对于原已售卖土地和已在市场上沟通的商品房价格受到经济房政策冲击带来的损失，政府需要作出一定程度的补偿，包括购房退税、购房入户，也包括允许开发商退地或重新核定土地出让条件和经济指标。

    综上所述，为了让更广大的居民包括城市新增人口在未来享受到更低廉的价格，目前给予已经沟通的商品房产和土地以一定优惠与补偿是符合市场法则与经济规律的事情，否则就有违政府与法律诚信与公正的原则。显然，在“救市”问题上的过于偏激的说法，并没有考虑到商品房建设发展史对于中国城市化进程和解决人居问题的巨大贡献；而回到福利分配的平均主义思想，也不利于日后经济房政策的制订与现实实施。

    笔者认为，未来的商品房市场应该实施“新老”划分，凡在经济房“新政”实施前批售的土地与房产，可以享受退税、无限期土地产权、附带户口指标的“补偿”。而各地政府可以在核算本地不同发展阶段，以及居民对经济房需求总量，包括建造造价和阶段供应量等平衡关系，适时适量推出经济房招标承建计划。其中，一线大城市多些，二三线城市相对少一些。

    其土地来源于收回原批出的普通商品房用地，其资金来源于“BOT”模式下的建造商或开发商直接垫资。而地价只在其分配居民申请购买相当一定年限内的产权时，按年计收土地使用费进行收取。轮住的廉租房不收取土地使用费。以此降低入住与购买部分“产权”的代价。

    “新政”之前的商品房与之相比，拥有“流通免税、无限期土地产权”的附加属性，其市场价格不会受到过度冲击，同时降低了银行已发放贷款风险性。

    老房受到政策保护，也有利于金融危机下保护国民现有商品房产的安全性，提振消费信心；新出炉的部分产权经济房，由于免去了原来房地产开发商向政府缴纳的成本三成以上的开发税费，再加上土地使用费可以分二十年或三十年期分期缴纳，即理清了所有权与使用权的区别，又为目前急需购房自用的城市居民大大降低了申请购买的成本费用。

    试测算，以一套位于龙华的经济房，建筑成本2500元/平米，地价市场价格为2500元/平米，按容积率5计算每套房每平米建筑面积应缴土地使用费500元/平米，申请二十年使用期，分二十年每年缴纳土地使用费25元/平米。

    一方面，对于经济房分配上，即使在成本上加上10-15%的建筑商利润，销售价格也不会超过2800元/平米，另使用者需要每年向国家上缴使用费为：以80平米为例，乘以25元/平米共2000元。如果因家庭人口增加改善性换更大的经济房，则使用费要按调换住房后的新居住面积分摊每年缴纳；如果退掉经济房，改为购买无限期产权的较高品质档次的商品房（包括别墅），则未来土地使用费也无须交纳，已缴的使用费根据物权法国家也无需退还。

    另一方面，商品房在无限期产权保护下，虽然一次性购置价格门槛高，但有利于开发商和业主在其使用土地上精耕细作，提高产品属性与附加价值，房屋残旧后又可以自由重改建。由于其所批较早，所在地往往是城市最核心或景观资源稀缺场所，具有较为完善的生活配套与居住价值，在使用与转让过程中，可以促进房产中介、园林绿化、装修、社区商业、家私家电与家政服务等若干产业链条的发展。

    新的历史阶段下，商品房与经济房通过对土地产权流转属性的有限期和无限期的区别划分，理清了历史遗留与现实需求中的矛盾与冲突，即解决了现有商品房面临的大幅贬值可能性，又有力降低了申请购买经济房用户的经济压力；即有法律依据可援引，又符合市场价值规律，完全可以有效解决房价“降”与“不降”间，漫无边际的社会舆论争议。