加载中…迟到的刚需
(2009-02-06 17:10:22)
标签：
房产 |
| 迟到的刚需 |
| (2009-1-15
16:31:26) |
|
在金融危机面前，过去的投资估价体系正在倾覆。因缺乏买家，过去数年高昂的开发成本为大量中小开发商套上了绞索，他们需要的不是如汽车、钢铁般的“振业”政策，而是实实在在的套现离场。 然而，如果仅仅是依靠市场自然消化，也就是所谓的“刚性需求”，且不说全国市场怎么样，单是深圳市场09年预计上千万平米的新增供应量，加上去年未消化的500多万平米存量，预期的高额利润可能只是镜花水月而已。 好在，2008年底单月80万平米的大幅放量“回暖”，让开发商看到“特价促销”的效用。实际上，所谓“清盘高手”主要采用的“性价比”招数，还是“透支”未来的概念理论。同时必须在保证不降低原规模楼盘品质，甚至还要加大建设投入前提下，降价才会有效。 对本身资金链很紧张的中小开发商来说，能顺利支撑到入伙不“烂尾”就很不错了。可想而知，09年大量新盘入伙时，很可能会曝出大量的质量纠纷。 未来地产之路怎么走？ 首先要看清此次危机背后的主因：过度透支国民未来收入，以创造惊人的暴利满足少数人的金钱欲望，用属于国民的土地买卖掩盖背后不可告人的权钱交易，实际生产和创造出来的居住价值，已被远远高估。 其次，当虚拟经济的崩溃，引发实体经济的衰退，则以未来收入为基数计算的可承受价格体系同样崩塌了。与此轮暴涨之前的2000-2004年时5800元/平米销售均价相比较，按年均正常增长5-6%计算，2009-2010年合理房价区还不足8000元。即是说要回复到2007年13000元/平米，已经是遥遥无期的事了。 最后，还有什么真正能救市的招数吗？ 业内关注的营销热点，可能唯有“刚需”了。 其一，刚需有多少？从统计局的800万到网上流传的1300万，从06年开始的新房成交量大幅萎缩，到底有多少刚需购买力，一直是地产从业者希望搞清的问题。 在四五年前，深圳人口快速增长期，每年七、八百万平米的销售量比较真实反映刚需的存在。但由于城市空间不可能无限扩大，刚需积累到一定程度，造成了住宅资源的短缺，进而形成房价的快速上涨与成交（需求）量的快速下跌。未来几年，在高房价和城市人口增长率下降趋势下，考虑到二手房市场的分流作用，新房市场在2009-2010年间，3-4万套新房年消化量估计是较正常的量。因此，2008年400万平米新房成交量，已经基本满足了当年的“刚需”购买需求。 其二，刚需的具体分布。关内的刚需可能占1/3吧，主要是从事服务、商品销售和贸易流通领域的普通工薪族需求量最大，但每年只有少部分经济能力强的刚需，才会转化为购买力，购买目标主要是均价1万元/平米左右的楼盘。 关外将是未来新房最集中的区域。其目标客户群购买能力要求均价不能高于5至6千元/平米。显然，如果真要以“刚需”作为产品定位客户的话，价格门槛绝不能高。不少专家认为均价万元是深圳合理的房价水平，以2008年12656元/平米的均价来看，显然还需要一个调整到位的过程。 其三，刚需什么时候来？近日公布的几个经济数据引发了股市单日放量回升3%，其中M1增幅9.8%M2增幅17.8%，这个数字为什么如此敏感呢？因为它代表了银行放贷积极性与流动性的逐渐恢复。它也代表了央行五度减息后，人民币贷款利率回到了八年前的水平，可能引发新的通货膨胀即资产升值的可能。 在金融海啸的冲击下，经济实力最雄厚的美国已经被金融海啸搞得狼狈不堪。究其根源，美国金融体系崩溃的原因，是“911”后格林斯潘执行长期低息货币政策，导至银行放松了对贷款尤其是房贷和信用贷款的有效监管控制。的确，IT神话破灭后，美联储连续十年的低息货币政策挽救了金融泡沫破裂的巨大经济损失，但结果今天看来其实是画了一个更大、更脆弱的泡沫。 但无论如何，政府刺激经济不管是直接用财政投资，还是拉动内需刺激消费，都需要一个长期的低息贷币政策。同样，要救楼市，谈刚需不过是表面文章。唯有长期的低息货币政策，才能让“刚需”敢于出手“透支”未来收入去置业。 在此基础上，投资者才敢在经济信号回暖，以及房价出现上行拐点后不约而来，从而支撑起目前的楼价体系不至于崩盘。 牛年来了，中国再来一次“牛市”吧！“哪怕身后洪水滔天”！但这场洪水会由谁来买单呢？ |
喜欢
0
赠金笔