“牛皮市整理可能性较大”
——2009年深圳房地产市场预测

一、楼市供应逐步减少。市场萎缩、行业景气度下滑以及融资受限，直接影响住宅开发投资，2008年11月份全国房地产开发景气指数连续第12个月回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点，低于06年底水平。

2008年前5个月，深圳房地产开发投资下降15．8％，商品房施工面积总量为2540万平方米，同比下降近6个百分点，其中新施工住宅1788万平方米，下降3．6％，供应量呈逐步削减趋势。由于住宅开发从投资到发售的周期为2-3年，供应压力最大的09年过去后，到2010年上半年，深圳住宅供应压力将有效缓解。

二、调控政策压力减轻。2008年紧缩的货币政策、税收政策、处在高位的房价抑制了购房需求。但进入10月份以后，为抑制金融危机对我国经济的冲击，房地产政策利好不断。12月17日，备受争议的二套房贷限制政策大幅松动，二手房营业税费政策也大幅放宽，市场流通环节明显活跃。2009年1月23日，北京率先出台取消购房“限外令”等保持房地产健康发展措施，说明市场泡沫有效释放后，使政策压力大为减轻。

三、房价主动下调打破成交僵局。深圳房地产市场2007年每月房价涨幅居全国70个大中城市前列，2008年则完全相反，一、二手房价跌幅均为全国之首。据统计，去年12月深圳新房销售均价10900元/平米，环比跌幅19%，价格水平“硬着陆”迹象明显。预计2009年住宅市场销售仍将以中低档消费的刚性需求为主导，改善性需求和投资需求次之。

四、房地产刺激消费作用再认识。经济学原理说明居民的收入水平和消费预期是促进消费的重要原因。深圳居民存款近年大幅增加，居民储蓄存款余额3700亿元左右，大量的闲置资金存入银行却无法形成消费力，主要还是对经济的信心不足。根据研究数据显示，居民消费每增长1%，GDP增长0.42%；政府消费每增长1%；GDP增长0.21%；投资每增长1%，GDP增长0.37%。

必须看到，仅仅鼓励首次置业，排斥投资性置业，无助于市场机制的建立，也无法以市场规律来调节供需关系和资源配置，不能起到促进投资与消费的效果。如果房地产价格继续大幅下跌，房地产投资增长速度将呈加速下滑趋势，不利于保持经济稳定。

因此，预计政府除继续加大财政投资，拉动基础建设外，今年还将继续出台救助楼市的有力措施，如：进一步降低交易环节税费，减息，购房退税，取消购房限外令等。

总体而言，虽然今年新房市场供应量在1千万平方米高水平线上，但考虑到住宅销售量已连续三年大幅下滑，预计09年将延续08年下半年成交量上升趋势，充分消化市场存量，整体呈窄幅价跌量升格局，为2010年探底回升打下基础。

2009年，在珠三角经济下滑趋势未明显扭转前，投资者入市时机未到，深圳房地产行业复苏有待时日，“牛皮市”调整将是今年的主基调。