2017年房地产市场经历了史上最为密集的政策出台年。2018年是房地产市场处于房地产大周期中的关键时点。预计今年对于楼市的精准调控和对住房租赁市场的建设发展将成为热议焦点。面对越来越严的房地产调控，房地产困局将如何化解。

未来金融地产将成为房地产行业转型升级的制胜法宝。金融地产，是与房地产活动有关的一切金融活动。金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。盈利特性：赢利来源贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。资金需求：资金需求较高，流动性要求强。核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。发展趋势：国外房地产运营的主要模式之一，国内刚刚起步，随着市场发展前景宽阔，是房地产行业转型升级的必经之路。房地产业和金融业等相关产业的融合发展，是市场变革的一个大趋势。

　　商业模式创新是指企业价值创造提供基本逻辑的变化，即把新的商业模式引入社会的生产体系，并为客户和自身创造价值，通俗地说，商业模式创新就是指企业以新的有效方式赚钱。新引入的商业模式，既可能在构成要素方面不同于已有商业模式，也可能在要素间关系或者动力机制方面不同于已有商业模式。

创新性地将内部资源、外部环境、盈利模式与金融创新工具有机结合，不断提升自身的盈利性、协调性、价值、风险控制能力、持续发展能力与行业地位，并且不能简单地拷贝或复制，还必须通过不断修正才能保持企业持久的生命力。 

在互联网对生活和生意影响力不断增加的大背景下，企业对用户、产品、营销和创新，乃至整个价值链和生态系统重新审视的思维方式。利用互联网使用者习惯，遵循互联网的社会规则，基于传统行业产品本质，使用互联网技术、用极致的态度创新改造本行业产业链的规则，快速的行成口碑传播，达到符合互联网用户的认同的颠覆性改造。

房地产的互联网思维是什么？房地产从单纯解决住房需求的住宅提供商，转向为个人和家庭的生活、工作、学习、医疗等提供服务为核心发展目标的城市配套服务商,以及运用金融工具推动地区经济转型升级的城市发展与产业升级服务商。

中国城市发展与产业升级服务商的运作方法

1、 寻求产业协同与地产运营的螺旋式上升

产业地产四个字可以进一步拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。另一个角度，产业地产在一定程度上是产业汇集产生的规模效应，能够极大提升产业区域这个自组织的内部高效运作和资源分配，也能利用自身的品牌和规模获得强大的议价能力。

而从地产角度讲，产业地产实际上要服务于产业，那么如何更好地发挥地域的规模效应就要依靠强大的规划能力和设计能力。同时，更为重要的是如何招商引资，强大的招商能力是连接政府和开发商的强大链条。

2、 产业地产与住宅地产存在本质的区别

产业地产的产生源于两个方面的需求，一个是城市化的发展导致资源外溢，另一个是承接经济转型。这就要求：（1）产业地产依附于核心城市高度的经济发展条件和人口密度；（2）高度开放的市场经济环境是根本支撑；（3）一定的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。

从另一个方面来看，住宅地产实际上是资产定价，而产业地产实质上是金融产品定价，或者说是投资定价。住宅主要依靠供需关系，而产业地产则是一个持续经营获得收益的工具。也就是说，住宅地产强调的是资金的快速回款，因此住宅开发商一般非常关注两个指标，一个是IRR（内部收益率），一个是滚动回款周期，前者兼顾了收益率和销售率，后者则是对资金链的强把控。而产业地产说白了是运营增值，获取稳定收益的生意，更加关注EBITDA，或者说经营性净现金流。

3、 投资产品，风险思维

2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。政策一出，全国掀起特色小镇潮。各地为了抢夺这1000个名额，招数尽用。

我们说，一个好的产业地产，一是前期的招商、二是后期的运营、三是在期间怎么实现快速复制和资金回流，无论是PPP、还是房地产基金，但是三者都建立在我们第一部分所说的，地产与产业怎么有效的结合。

首先给个总结，产业地产，地产是外衣，产业是内核。国家经济能否持续稳定，不在于金融不在于地产，而在于实体经济，而产业地产就是实体经济的承接体。

4、城市发展与产业升级服务商

通俗讲就是“园区+地产”，由于公司是在造城，造城投资巨大，于是用地产来回笼资金，园区地产按照正常来讲，更多的应该是服务园区，服务于在产业园区工作的人，但是实际上在操作过程中有所偏差，除了园区部分企业的高管有实力来购买园区住宅，还有大部分的蓝领工人，当然还有这个城市的本地人和城市周边的其他城市人。

城市发展与产业升级服务,就是帮助地方政府打造产业链或产业集群,以成功的产业地产为依托，可以形成产、商、住一体、产城融合的一个片区。