陈宝存：不动产登记改变不了楼市现状
(2014-02-15 06:15:27)
陈宝存：不动产登记改变不了楼市现状
不动产登记制度的浮出水面，又一次引发舆论的争议。比如潘石屹认为不动产登记制度执行，房价一定大跌。当然这种言论根本不是科学理性的分析。事
实上，不动产登记也好，反腐也好，引发房价大跌的因素都是因为市场认为腐败官员掌握了太多的房产，也有大量的伪造信息支持这种言论，比如房叔房姐和刘志军
的大量房产信息，在反腐深化，不动产登记制度推出后，必将引发腐败官员的大量抛售，这种思路，幼稚到幼儿园的思维水平，更是对住房信息的真实状况的无知。
毫无疑问的是，不动产登记制度必须建立，原因是我们多年福利房分配有太多的信息漏洞，我们的住房信息也是一片混乱，还有一个问题：我们的住房市场，商品房
占比例到目前仅仅3成左右，各式房产的管理一直没有统一的国家层面的制度，我们还有大量的本该成为大产权房的所谓小产权，我们还有军产房，还有太多的以各
类开发形式产生的住房，比如商住两用等等，这些房产，到底如何管理，土地与房产两方面信息如何处理？我们并没有充足的思想与实际操作方式的准备。
毫无疑问，不动产登记对于未来房产税（不动产税、物业税）的全面推出是必要的准备工作，没有准确的房产信息系统，根本无从谈起持有环节税的征收，我们却根本不具不动产登记的基础。
首先官员的房产信息真的像市场想象的那么简单吗？腐败官员真的傻到了房产全都登记在自己名下吗？最初的开发，我们经常听到大量收购边远地区老乡身份证的事件，现在少了，但是，以往的这些虚假房产信息都解决了吗？
搞不动产登记，对于普通居民来说当然就是商业与住宅房产的登记。这种对登记信息的要求很高，也要求准确反映房产真实信息情况，但是，在我们多年的福利房分
配并转售中，地方很多部门在房产面积上有很多的规避措施。比如，我们习惯在转售过程中故意缩减面积，有的阳台算一半面积，有的阳台不算面积，老房产也没有
所谓公摊。还有大量存在的所谓赠送面积，有的是真实赠送有的却不是赠送，而是噱头。这样的信息，在统一的不动产登记推进中，是必须统一的，而这样的统一登
记能否被老百姓认可？房产登记不是简单的行政命令就可以做到完善，毕竟普通百姓不是罪犯。
大量的各类不完全产权房产，土地与房产登记如何搞？我们有正在修改中的房产法规，以及尚未完善的土地管理法，还有早在2008年就公布执行的《物权法》，
目前情况是各种政策法规根本没有完全统一的思路。比如物权法规定房产自动续期，土地法规规定土地使用权有70年、50年、40年的分期。那么一套房产的使
用期限到底是多少年？还是无限永续使用？这是必须完善的。
小产权房的历史悠久，而小产权的概念一直相当模糊，现有的所谓不予登记的房产绝大多数是完全大产权房，但是，在城市改造过程中，这类改造项目没有通过统一
招拍挂手续，所以成了历史遗留问题，住建部门与国土部门行政的懒惰产生的大量小产权房，事实上应该是合法的产权房，这些在中华人民共和国境内的房产，不予
登记是不负责任的。
作为房产信息，在全面推广房产税的过程中，一定要有房产的价值评估。我们的房产取得方式多样化，而且随着商品房开发的日益推进，即使是普通商品房的房价也
是大幅增长的。这就存在一定的争议：福利房时代400元购进的房产如何评估价格？对于不转让自住的房产，如何准确评估价格？看似简单，实际却是相当麻烦的
事，老工人们未必任何400元购买的房产现在价格是10万元。
很多人认为，不动产登记不推动是官方不行政，更是庇护官员的行为。这种认识太肤浅，不值得驳斥。
我的结论是，不动产登记短期内是不可能完善的，我们推出不动产登记考虑的是长治久安，而不是短期见效。不动产登记包括房产税的推出与拉锯，根本不是房地产调控的考虑，我认为不动产登记制度的完善与推行在20年内是很难落实的。对楼市的影响，可以忽略不计。
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