陈宝存：小产权房只有转正一途

姑且不研究小产权是否能够转正吧。很多人认为，小产权一旦转正，一定大幅度冲击商品房市场。这是短视眼光。国务院发展研究中心的所谓383改革方案，在三中全会召开之前掀起一阵不小的风波。其中的小产权转正问题，各方分歧严重。

十八届三中全会公报提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”很多人理解为这是小产权房转正的信号，

但是，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅11月22日发出紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

跌宕起伏不断的小产权房是否应该有偿转正，还是根本无从转正，成为小产权房最大的悬念。

对于存量小产权是否转正，考验着集体智慧。但是，我认为，拆除无望的小产权房，转正是唯一途径。

    小产权是乡产权的俗称。在城市扩张的过程中，集体建设用地整体规划为国有建设用地的情况大量产生，所以，城郊、城中村等等项目，原有集体建设用地经过土地部门的收储（有的只是形式上的收储）之后，已经转为国有建设用地的，不应该仍旧在乡产权房序列里。

事实上,早在2002年5月9日,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》之后，协议出让土地方式应该结束，到2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况检查工作的情况》（71号令）,要求各地必须于8月31日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。所以02至04两年间以及02年前大量协议出让的土地，8.31大限不可能全部过关，比如北京04年8.31大限之前，已经立项的土地大约1万公顷15万亩，但是过关项目仅仅288个，未过关而转为小产权继续开发的大有人在。

特别是北京，在2002年国土部11号文执行前的2002年6月26日，出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》(京政办发〔2002〕33号,以下 简称“33号令”)，规定除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地必须实行招拍挂出让。这也是北京市成为小产权重灾区的前提条件。

小产权的产生，事实上是乡村集体领导者和所谓的开发商合谋，钻政策缝子为自身谋取违法利益的行为。农村集体中农民个人并无真正的获益。这也是未来小产权土壤消除的要件：那就是，农民个人对集体土地的支配权扩大，结束村集体和县乡领导人支配土地的权利。

小产权还有地方政府纵容因素。当然，这些纵容有的是有天然合理性的。比较有代表性的是深圳和石家庄。

深圳目前具体有多少小产权房？资料显示，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。深圳住房研究会会长陈蔼贫认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性的作用，也一直在为城市的兴盛挑起了一定的担子。

石家庄也是著名的小产权多发地。最近的小产权产生土壤是2008年底出台的石家庄救市20条，对开发预售环节极为宽松，取消预售过程中的建设进度审查。原因是石家庄三年大变样的起步之年正值房地产市场无限萧条的年份。上半年开始的石家庄铁五律整顿，留着口子，那就是先上车后补票。

目前的绝大多数小产权，实际只差一个土地招拍挂手续。集体建设用地转变为国有住宅建设用地之前的国家收储再出让，是土地性质转换的唯一通道。却一直没有严格执行。事实上，城市大量存在的经济适用房，实质是利用国有划拨土地建设本单位内部职工的集资房。这种项目本身也是违规的。退二进三的进程中，这类国有无偿划拨土地，应该也是土地储备部门统一收储且变性，通过招拍挂过程供应城市商品房用地。但是，我们却放开了这个口子。

应该说，小产权事实上是民间集资建房，也就是民间经济适用房。作用极为明显，有天然的合理性。 

但是，小产权事实上基础设施建设，绑架的是大产权房业主。这是土地出让制度决定的。小产权建设者，并没有对项目周边的基础设施建设作出应有的贡献。不出资却享受着城市扩张过程中基础设施建设的完善，这就不合理了。那么有偿补交地价中基础设施建设费用并转正，也注定是唯一的可行的、合理的选择。