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陈宝存:不论何种情境房企拿住宅用地都是对的

(2011-04-04 23:04:42)
标签:

房产

陈宝存

北京

住宅用地

房企

分类: 谈房论市

陈宝存:不论何种情境房企拿住宅用地都是对的

    最近高层表示:继续走城市扩容的老路是不行的。为此,特别是一二线城市的发展,继续圈占土地扩大城市范围以容纳更多的人口将被限制,实际即使高层不说这个意思,一线城市的圈地潮也将逐渐受到限制。比如北京:新七环全都是河北省的土地,行政壁垒的原因,北京扩容只能向外扩展至河北省,但是,河北省不是北京市的土地。即使是城铁开通至河北的涿州与廊坊诸县市,即使涿州与廊坊使用北京010的区号,继续摊大饼也不太可能了。

    北京土地出让的重点,已经转向了远郊区县。这从北京土地出让的近期记录看的很清楚。

    据北京市土地整理储备中心的公告显示,截止到3月31日,北京市土地市场共成交46块土地,总成交面积达441.6万平方米,土地出让金总额达159.3亿元。而据历史数据显示,去年第一季度,北京市土地市场共成交59块土地,总成交面积达664.5万平方米,土地出让金总额达486亿元。据此计算,今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。
    据报道:一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解,随着北京市土地供应计划的出台,一季度的最后两天,北京市土地整理储备中心连续推出13宗地,合计提供建筑面积达190万平方米。
  但4月入市的地块多位于郊区,主要集中在顺义、平谷、大兴等区域,五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。对于目前的土地供应情况,有分析认为,虽然土地供应开始明显增加,但城区住宅供应处于绝对短缺状态,去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地,而今年这个占比将会更少,郊区的住宅用地占比将更大。目前,北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。

    而保障房配建制的执行,将使保障房的土地供应大幅增加,当然也会造成商品房用地的成本大幅增加。那么北京所谓的“稳中有降”房价的预期,实质是五环外的土地出让,项目集中在远郊区县的所谓均价下探。而市区土地未来的豪宅化也就在所难免。房价是涨了还是稳中有降值得期待。

    当然,对于一线城市的土地价格,实力不足的企业是很难成功获得土地的,但是全国市场将重复一线城市的发展过程,那么实际转向2、3线城市拿地开发,绝不是08年之后的事,而是04年8.31大限之后的房企共同选择。只是04年土地招拍挂政策执行的初期,房企还有大量的历史遗留协议出让,这些土地的储备到开发,基本有三到五年的执行期。但是,真正转向二三线城市,也就是05年开始的顺驰全国扩张。当然,众多的布局全国的一线企业,基本被顺驰裹挟,不得已为之。

    真正走在市场前列的企业并不多,对土地有感觉的企业家也并不是与生俱来的。但是,经历了08年全国房企拿地的犹豫与失措,本轮调控,应该改变的是08年市场预期下的失措与慌张。拿地,这是房企发展的必然。

    特别是众人不看好的屡屡被调控的住宅用地,一定还是房企的最大机会。而商业地产、养老旅游休闲地产,我认为一拥而上是有问题的。也许,未来的市场问题就出在商业地产和养老旅游休闲地产。

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