一线城商品住宅中长期供应不足之忧

随着新一波房地产调控的展开，全国楼市应声而落，主要城市已经出现明显降温。限贷、限购等行政高压之下，房地产市场短期走势，似乎已没什么花头，只能是成交量下滑，部分城市的房价也会出现一定幅度的下跌。

那么，中长期走势又会怎样？上期专栏中从住房保障的角度分析了一下市场演变，这期主要从供求关系的角度略作剖析。众所周知，影响当前中国房价的因素多而杂，但房价涨跌最终取决于供求关系。当前抑制需求的力度是史无前例的，所以即便是有企业捂盘造成供应亦同步下降，但总体上还是会维持供大于求的格局。而中长期来看，就要分析土地供应情况了。

2004-2006年，房地产调控既紧银根，又缩地根，尤其是后者造成居住用地供应量明显下降，从而成为抑制商品住宅供应的根源，进而制约了稳定房价的调控效果。2007年以来，中央注意到了这一问题，所以很多调控文件中都强调要增加住宅供应。2010年更是计划供应居住用地18万公顷，是2009年的两倍多。当然，按目前的供地进度，以及土地市场有所降温的影响，今年完成指标的可能性接近零。

地少人多是国情，但更为重要的国情是我国城镇建设用地区域分布非常不均衡，中小城市明显比大城市宽裕，大城市的郊县远比市区宽裕。所以，在中央加强住房保障和普通住宅供应的情况下，“十二五”期间全国居住用地不一定会有多紧张，然而一线城市和部分二线城市一定会紧张。比如上海。

作为全国楼市的典型城市，近几年上海一直受困于城镇建设用地紧张。2001-2005年，上海年均出让的居住用地换算成建筑面积，保持在年均3000万平米以上；而2006年至今，历年都未超过2000万平米，其中2007-2008年更低至不足1000万平米，而近几年上海新建商品住宅（包括配套商品房）的年均销售面积为2800万平方米左右。相较可知，仅靠2006年以来的土地供应，无法满足市场需求。

那么，为何近几年还有相当规模的商品住宅供应？主要是在“吃老本”，也即2006年之前供地规模大于住宅市场需求，其中部分地块由于动拆迁难、政府修改规划、企业囤地等多种而复杂的原因，开工和销售时间比较滞后，陆续在近几年形成商品住宅供应。然而，这些存量土地的老本吃完之后，会否造成商品住宅供应的持续紧张呢。

很有可能！2010年，上海市的居住用地供应为1100公顷，若按2的容积率计算，则可以形成2200万平米的住宅供应。其中七成为保障性住宅，只有三成是纯市场化的住宅，也即按今年的住宅用地供应量，未来能够形成的中高档商品住宅（剔除经济适用住房和配套商品房），大概会有700万平米左右。这就意味着，至少在大兴住房保障的“十二五”期间，能够留给市场化住宅的居住用地供应，依然不容乐观。尤其是，最近的国土部政策规定，禁止容积率为1以下的居住用地出让，则长期而言，低密度住宅或将奇货可居。

从实际情况来看，2009年上海市建设用地为2830平方公里，已经超过国家2010年计划分配给上海的2590平方公里）的指标。与2020年规划指标相比，上海建设用地增长空间只有151平方公里。当然，全国很多大城市的建设用地都是透支的，并非惟上海如此。笔者认为，未来只有一个路径可以明显缓解这一紧张局面，那就让尽快改革农村建设用地使用权流转，尽快尝试和落实十七大的方针，即逐步实现建设用地市场的城乡一体化。否则，上海居住用地偏紧，将对稳定房价形成持久威胁。

刊发于理财一周