陈宝存：查处闲置用地不会解决有效土地供应和房价问题

    政策处于不能不加但是没有可加的手段，政策与市场的博弈阶段。最终的结果绝不是市场上传言的会解决房价问题。无数的事实告诉我们，在信贷政策有效作用下，企业政策对于市场的影响都是微乎其微的，我的意思，除此之外的几乎所有调控政策，有凑数之嫌，并没有解决供应与需求的严重失衡问题。特别是查处闲置土地，对于有效地土地供应和未来的房价走势，没有任何积极影响。原因是，所谓闲置土地的真相是被闲置。

    前天香港大公报记者采访我有关香港李嘉诚郑裕彤在大陆的囤地是否正在被内地企业仿效？我回答是不可能的。如果假设长实新世界在大陆的囤地是主动囤地，我认为他们有持有土地囤积土地的实力，而大陆的房企囤地更大的是用于政府或者由于动迁户的原因的被囤地，不是主动囤地。

    8月19日国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上公布的最新数据显示：截至今年5月底，全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。

    据国土部分析：根据国家统计局的数据，2009年，全国房地产开发企业完成土地开发面积23006万平方米。照此计算，目前闲置的房地产用地面积可供企业开发近半年。

　　国土部土地利用管理司司长廖永林表示，从闲置土地分布来看，东部地区分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1354宗，占48%；闲置5年以上的875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的586宗，占21%。

    应该说闲置的时间越长，解决问题的可能越小。闲置五年以上的土地即使政府收回，迅速形成有效供应的时间较之存在房地产一二级开发企业手中实现有效供应的时间越漫长。04年8.31大限之后，市场发生的深刻变化是土地供应，特别是净地供应直线下降。这才是自04年开始的地价房价高速上涨的最终原因，只是我们一直在试图掩盖真相。是招拍挂政策的错误时机，一刀切的政策与政府土地部门准备不足导致的土地供应一直满足不了市场需求。

    中指院最新数据显示：1至7月份，各个城市商品房用地供应计划完成情况差别很大，既有超额完成计划的，也有住宅用地供应完成率在50%以下的。天津、吉林、郑州、上海（以预公告的形式供应土地）、杭州，已经超额完成本年度的土地供应计划，而深圳、重庆、嘉兴、广州四城市的完成率不足20%。而一线城市除上海外，计划供应实现的比例都不足半数。

    其中：北京计划供应普通住宅用地1250公顷，而实际供应400公顷，完成率为32%。深圳计划供应110公顷住宅用地，但实际供应20公顷，完成率18%。事实上，深圳2010年没有1宗真正意义上的商品住房用地入市，仅推出的1宗面积为20万公顷土地条件极为苛刻，被认为是为比亚迪量身定做的地块。广州计划供应500公顷住宅用地，而实际供应62公顷，完成率仅12%，是所有城市当中完成情况最差的城市。

    那么未来市场最大的压力还是土地有效供应急剧减少的问题。这对一线城市房价涨幅的控制增加了更大的压力。而保障房土地供应我们发现：1-6月，全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，较上年同期增加133%，但仅占今年计划总供应量的6.7%，尚不足一成。
    而棚户区改造等等旧改项目，供应成为有效净地，更不是一年两年可以实现的。

    这也是调控直指改善性需求与投资投机需求的真正原因。政策高速市场的是，我们不可能解决有效供应问题，不是不想解决，而是不能解决。

    政府原因的60%很难形成净地供应，那么够开发半年的闲置土地，直接消减了60%，即使按照不可能完成的任务，闲置土地全部清理完毕，对于市场来说，也绝不会有效完成各个城市的全年供应计划。市场堪忧，调控压力越发加大，无疑将是下半年的主要问题。

    市场又一次告诉我们，靠非市场手段的所谓规范性调控，不但不解决问题，反而加剧问题的存在。国土部廖永林司长表示，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占6成以上。这可能会对结案工作带来影响。上述数据显示，截至目前，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地2208宗，总面积约13.25万亩，但已查处结案的房地产违法违规用地仅826宗，面积约4万亩。

　　廖永林表示，由于政府原因造成的闲置比例大、协商查处难度大，再加上较早出让的“毛地”拆迁难，以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。他还表示，对于已披露的闲置土地，将加快清理查处工作，务必于10月底前基本完成查处任务。

    国土部的两位领导表示，在2008年的新版土地出让合同中，对土地的开竣工时间都有约定。但在最初的土地出让合同中，并没有约定开工时间和竣工时间。事实上，由于没有执法权，国土部面对土地闲置也显得力不从心。处理违法违规问题，土地执法部门只是下达一个处罚通知书，但能不能落实到位，还需要公检法部门的配合。“土地部门对闲置土地也好、违规违法用地也好，下达了很多处罚通知书，但一般都落实不到位。”王玲表示。

    而非主动的被囤地，查处不能解决问题，闲置年以上的被囤地，有效供应实现的希望基本为0。所以转向查处囤地是方向性的误导。而北京所谓的降低拆迁成本的努力，实际是徒劳无功的。上去了的土地收储价格和拆迁成本绝不可能下来，这是基本常识问题。

    很多的政策仓促出台，并没有相关配套政策和手段的支持，这在连续8年的宏观调控中几成常态。没有长效机制的考虑，屡调屡涨才成为常态。巨大的需求面对的是错误的调控手段，市场问题的解决越来越不可能，不转变调控的思维方式，本轮调控的目的也仅仅停留在了遏制部分城市的房价涨幅，绝不可能扩大。