陈宝存：公租房租金高是因为市场租金太低

    事实是租赁市场目前是不完善的。租售比的高企，源于目前市场上很多用于出租的住房成本并不高昂，大量的政策房是目前租赁市场的主力，而新房用作自住的比例较高，或者已经装修好的新房空置待住，这都是比较合理的安排。很难想象自住和改善性需求的新购置的住房用于出租。

    目前的宏调政策会出现一种决策者不愿看到的局面，那就是未来租售比将达到国际水平，原因是限贷政策会降低市场出租房源，而不断扩大的新增城市人口租赁需求却在明显上升，而且，公租房建设实际不可能满足新增城市人口，甚至一线城市绝不会考虑新增城市人口中的非计划新增人口。

    而公租房新建设项目，由于土地市场的日臻完善，成本高企是必然的。而低于成本底线的公租房是很难存活的。

    对于目前北京市场保障房户型设计的质疑，昨天在我们全经联秘书长工作会议上，李小宁常务理事谈了自己的看法。我很不明白，为什么这么明显的设计失误在保障房设计中存在？是不用心吗？还是故意而为之？对此，我们全经联专业委员会，有必要对保障房设计做专业化的努力。

    但是，也说明了我们目前的保障房建设存在一定的问题。在政府不可能高额投入，保障房压力只能转嫁到企业的情况下，房企如何在保障房上用心去做？仅仅凭借道德吗？这样的保障房存活下去是十分艰难的。

    据《北京晚报》记者赵莹莹2010年8月4日报道：8月3日上午，北京市住保办相关负责人告诉记者，目前公布的成本租金仅仅是初步评估价，而非最终租金标准，待项目实际配租时，肯定会根据市场租金来下浮计算，达到比市场租金低20%左右的要求。另外，最后标准的公布，将由市住建委、市发改委等各部门共同制定，还可能要举行听证会，绝非“一家之言”。

　　而8月2日，一位参与制定北京公租房相关政策的内部人士表示，公租房的成本租金计算是合理的，实际租金水平会结合成本租金和居民住房消费水平综合确定。这位人士告诉记者，公租房成本包括建设成本和管理成本。目前公租房的建设成本在每平方米6000元到8000元。

　　定价的基础是低廉的建设成本。而公租房依据成本的定价原则确实趋近目前的市场价。有的报道列出重庆公租房价格确定为市场价的60%，确实不可能在京沪实现这种定价原则。原因是重庆目前的市场地位与京沪远远不可比。重庆的地价也远远低于京沪的地价成本。重庆有众多的新泽土地可以用于公租房建设，京沪公租房却只能大量通过开发企业的配建来实现。不要一概评价。

    市场化的11年，经适房建设没有达到我们的预期目的，主要原因还是当初经适房设计阶段还是完全的土地国家所有，可以轻松实现以划拨土地建设经济适用房，这也是一线城市最初出现天通苑和回龙观经济适用房的基础。而二三线城市的房地产业发展滞后一线城市五年左右，二三线城市的经适房建设面临局面却是无法实现土地划拨。原因是五年之内，土地市场翻天覆地的变化。特别是04年严格招拍挂以来，土地价格信息大量充斥于媒体，土地国家收储实际无奈的实现市场化，那么大量的拆迁征地成本，国家和地方财政难以支撑土地无偿划拨，经适房消失也就在情理之中了。

    目前的保障房建设，如果不按市场规律运作，绝不会存活下去。而解决这个问题，单纯依靠开发企业更是无法实现的。实际最现实的方式应当是租金的补贴。至于补贴到享受公租房的个人，还是补贴到开发建设单位，这是需要探索的。

    应该说，实际的财政压力，给享受公租房政策的人员租房补贴，促使他们以市场租赁的方式解决住房问题似乎是最现实的考虑。而公租房大建，是很众多的制约因素的。