陈宝存：楼市新政是非典时的白醋，房价治理需要疫苗

    5月11日，国家统计局数据显示：2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

    5月14日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示：4月份，北京市房屋销售价格环比上涨2.6%，涨幅比上月扩大1.1个百分点。1至4月，四环以内期房均价高达34112元/平方米，比上月上涨1303元/平方米。1至4月，全市商品房销售面积为522.9万平方米，比上年同期下降3.5%。

    5月份数据应该与4月份数据有很大的不同。至少上涨的趋势被遏制是一定的。至于未来的楼市走向与房价的波动，还要看两个月以后的真实情况。同时更要看由观望引致的国民经济整体数据。

    面对波动极大，上涨速度惊人的房价，中央调控政策从03年到现在已经8个年头了。除了07年9.27信贷政策与不理智拐点论影响造成的08年整体经济运行的大幅波动，其余时间是自04年开始的房价暴涨。实际深层的原因是土地自04年8.31大限之后的暴涨，推动房价暴涨的原因是地价的飞速高挑。

    中国房价有一个特点：98年开始的房改至今，分为两个阶段。98年至04年的市场培养阶段，房价问题并不突出。中指数研究院的数据对此有相当准确的诠释。

    数据显示：1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅。2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。同时，2004年-2009年，一线城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。
    但是，二线城市如天津、武汉、重庆、南京等住房均价涨幅低于同期GDP等指标。

    我们能看到的是04年基本是房价上涨速度加速的开始。而04年至今，最大的影响房价陡增而不是平缓增长的唯一原因是土地招拍挂导致的土地出让价格的暴涨，以及随之而来的对土地整理的高额补偿与回迁安置方式和标准的大幅提高，导致的土地成本连环提高。同时导致的是土地征用在一线城市难度越来越大，征用土地的周期越来越长导致的净地供应严重不足。

    还有一个不容忽视的原因：06年开始的出口创汇型中小企业的危机，产能过剩企业转型不可能一朝一夕解决。包括国企央企和私营中小制造业投资渠道单一。面对日益紧缺的房地产市场土地供应和房价地价暴涨的局面。转而进入房地产领域。大量资金对应的是一线城市土地供应的局限，土地市场成为竞争的焦点。我们能看到的是09年拿地的央企国企，更多的就是这类产能过剩但是还要为国有资产保值增值的企业。

    我们很多舆论认为：加大土地供应能解决房价上涨问题。但是我们知道的是土地供应在一线城市的扩大是很艰难的。我们能看到的是，北京土地供应的加大部分已经基本锁定城八区以外的郊区和县份。加大的供应即使是建设经适房，也与城八区的土地价值有很大不同。那么，北京市场的问题在于4环内土地供应不可能加大导致的四环内房价飙升，挤出城市中心人口。

    挤出造成的一定是远郊区土地价格和房价飙升。

    我们采取的药方是严格限制哪怕是改善型的需求。虽不合常理，但是现在看来是相当无奈。对于一线城市来说，如何买到房？如何突破政策限制拿到贷款将是目前政策下的选择。

    这类政策药方相当于西药的疗效，治标不治本。我们目前需要探讨的是治标又治本的中成药。

    楼市病症相当于非典和h1n1流感。我们没有针对免疫系统的疫苗，但是我们必须找到疫苗。那么目前的楼市政策只是相当于非典时期的白醋，解决的是心理问题，而非疗效问题。