陈宝存：收紧二套房贷能改变楼市大局吗？

    09年7月17日，银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。但是收紧二套房贷是在6月22日银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》开始的，这已经是年内银监会第二次重申收紧二套房贷的政策。所不同的是年初银监会的重申严控，并没有得到央行的响应。

    那么，我们看一下二套房贷的历史沿革、出台背景：

    07年9月27日，在全国市场土地价格和房价暴涨的局面下，银监会和央行联合发布通知（简称9.27房贷新政），主要内容如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

    这一政策也是楼市在08年全面萧条的根本原因。应该说央行房贷政策最初追溯到03年6月12日的121房贷新政，作为前述五年错误的调控方式出台，随之被国务院18号文取代，没有执行就被收回。那么面对07年的土地房价暴涨的局面，银监会和央行出台的9.27房贷政策有了可以推行的土壤。

    但是，在9.27之后的房地产市场状况基本是收死的局面，土地流拍、减缓开工速度，在全球金融危机尚未发生的情况下，与房地产相关的众多行业全面萧条。08年经济的全面下滑，首先是我们自身的原因，外向型中小制造业出现的问题更要追溯到07年新劳动合同法的推行。

    随着全球金融危机的影响，为启动房地产市场，在2008年12月20日的国办131号文中，对此严格规定有了修正：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

    这个修正被理解为改善性二套房可以享受与首套房相同的贷款优惠，这一规格更高的文件目前没有被废止。

    之后的09年2月26日，银监会在房地产市场仍处萧条的局面下，中国银监会主席刘明康在国新办新闻发布会上明确表示，严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险。而且执行标准以9.27新政为标准。这一表态被温总理的讲话所更正。

    楼市重回07年局面是出人意料的，一线城市和重点二线城市迅猛回升的楼市成交引致的房价地价的新一轮高涨，使得土地和商品房的抢购潮很快产生。特别是一线城市和少数二线城市的抢地潮被理解为07年的市场再现，这也是银监会重申政策的初衷。我们看到，目前所谓的收紧二套房贷只是对政策曲解，并不是政策又发生了根本的转变，9.27新政并没有继续执行的可能。

    但是几年的调控实践，我们能看到的是，收紧二套房贷以及所有基于打压地产的房贷政策，带来的效果只能是短暂的停顿，而解决不了楼市供应问题。深层次的问题无法解决，而深层次问题就是土地供应的日益严峻，以及因为拆迁改造的艰难而使得土地收储价格的迅速提高。

    而抑制需求，特别是抑制改善型需求、投资性需求，以及外来投资需求，只能对房地产市场是沉重的打击，也带来购置成本的提高，最终买单者也必将是消费者。消费者是没有阶层划分的。

    经历过连续五年的打击，行业的从业者一直可以保持清醒的对行业走向的认识，而这认识在08年表现的淋漓尽致，那就是伴随着楼市成交艰难，首先选择避险逃脱，资金的大量转向，土地的不受追捧，开工不足，由此真正的受害者恰恰是相关劳动密集型行业。

    但是有了08年至09年的经历，这样的逃避必将减少，那就是对于楼市整体局势的把握有了清醒的认识。土地是日益减少的，土地的价值一定是增长的。对面粉的储备应该是企业生存的第一要务。

    同时，各地方政府应对08年危局，最先考虑的是调整土地推出节奏，而不是一味的加大土地供应，当然还有一个原因就是土地收储的进一步艰难。

    那么，如果新政推行改变了楼市大局，10年又将重复08年的艰难局面，而在新政见效之后的那一年，也就是11年，必将带来楼盘上市的严重下滑。但是，这仅仅是一线城市和重点二线城市的前景。

    对于全国市场，收紧二套房贷，但是维持普通商品房和改善型住房贷款政策不变，楼市上升大局不会有多少影响。原因是所谓的炒房族并没有在二三线城市生根。

    一收就死一放就乱，只有一个原因就是对形势的错判。从央行和银监会一贯的政策走向上我们判断，央行以及后来的银监会所犯错误，基本是把一线城市而少数重点二线城市的现状无限推广到二三线城市，一刀切的政策也就势必对二三线城市楼市的发展不利。

    目前楼市问题只在一线城市有了苗头，而广大的二三线城市仍然没有走出楼市僵局。原因是二三线城市土地供应局面较之一线城市是很不一样的。楼市只有供需才是大局，供求失衡是房价地价暴涨的根本原因。

    而一线城市和重点二线城市现在的土地供应日益缺少，日益供不应求，也就造成房企对土地的争夺日益加重。信贷杠杆不会减轻土地供应局面的艰难，那么也就没有根本影响楼市的可能。