土地价值飙升，大盘时代结束

陈宝存/ 文

    随着开发的深入，土地价值越来越被公认。零地价时代结束了，高地价时代才仅仅开始。上一轮圈地过程，由于土地国有概念，从使用人—农民手里征用土地的过程只是把国有土地收回的过程，补偿是按三十年的青苗计算的。土地价值没有给付到农民手里。

    而现在我们知道，这样的征用过程已经无法实现了。土地国家所有已经改变了性质，这是逐渐过度的过程，也造成了土地收储和出让价格的大幅提升，成为房价上涨的刚性原因。

    根据最新一轮的土地变更调查，截至2008年12月31日，中国耕地总面积为18．2574亿亩。新修订的《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》全国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。而目前全国耕地面积已从1995年的19.51亿亩减少到现在的18.2574亿亩，我们的人均耕地更是只有1.39亩，不到世界平均水平的40％。“人增地减”已成为我国现代化进程中最突出的矛盾。也就是说至2010年我们仅有0，0774亿亩（744万亩）可以用于新增建设用地，而下一个十年，我们仅有1300万亩的耕地转用指标可以指望。

    这样的土地现状，再继续一轮圈地潮已经不可能了。而城市中心地区，即使是二三线城市，也不会出现大体量的土地，大盘时代结束了。同时也造成了土地供应总量的紧张。至于很多资料显示出的存量用地，已经超过5年没有达到二级开发的过程，这样的土地存量很难支持项目供应。比如宏坤理想城项目，02年立项的土地，08年才到了开发建设阶段。

    土地整理的难度加大，再加上18亿亩红线对耕地转用的严格限定，各个城市的郊区大盘也在逐渐消失，这也是开发重新回归到城市中心的根本原因。

    并不是开发最早的是城市中心。很多城市最普遍的是先圈郊县的土地，原因是土地价值在前述十年是逐渐得到确认的，最初的强势夺取土地使得很多开发企业受益，以北京为例：04年过关土地的价值很低，五环外几十万一亩的协议出让土地很多。当然现在已经没有可能重现那个年代的情况了。

    广渠门10号地块仅仅48亩土地价值10.22亿，有多少企业具备再拿大盘的实力？当然，有多少市内的土地还有希望成为大盘？三四线城市退二进三还有可能，大工厂的迁移是大盘形成的最佳渠道。但是旧城改造和二三线城市广泛存在的城中村改造，却很难有及时的土地供应到二级开发的可能。

    大盘时代的结束，以及城市拆迁成为土地供应的主流，此等土地出让形势，供小于求的局面将广泛存在下去。

    土地价格的进一步飙升是无法解决的矛盾。