地价底部已经形成，下半年将现抢地潮

陈宝存/ 文

    如果说广渠路10号地出笼之前还有所怀疑的话，那么现在还在怀疑土地价格的上浮大势，就将错过09年的机会了。

    北京市场比较清晰，北京市土地整理储备中心网相关数据显示，1月份北京土地市场延续了去年的冷清局面，整个1月份没有土地交易；2月份略有起色，但交易金额仅为6.62亿元；3月份、4月份也相对稳定，分别为10.3亿元和10.6亿元；然而在进入5月份之后，土地市场开始回暖。从本月5日到21日不足20天中，北京土地交易共16宗，交易金额达到43.8484亿元，是今年前四个月交易总额的1.5倍。　

    5月7日，北京亿城以5.95亿元竞得海淀区中关村办公商业项目地块；15日，昌平区东小口地块出现82轮竞价，成为近期争夺最为激烈的地块之一；19日，通州区通胡大街70号地经过80轮竞价，最终被北京麦金利地产有限公司以6.24亿元拿走，超出底价2.44亿。5月21日广渠门地块横空出世，地价溢价幅度之高令人咂舌。

    这样的现象已经在全国很多城市表现出来。这是不理性还是理性的行为还有很多不同看法，但是捎谕恋卣理速度下降，土地供应能实现熟地上市依然不容易，由此给房企的扩张带来巨大的压力。这必然导致对土地的争夺重新上演?/div> 

    上一轮圈地潮实践证明有很多盲目性。北京为例：04年8.31大限过关二级开发土地不多，计288项，但是大量的一级开发土地却是海量的，据资料显示是1万公顷。但是自05年到目前实现二级开发供应的土地有多少，没有明确的统计数字。但是我们知道，一级开发土地的区位是十分边缘化的。上一轮的圈地存在更多的盲目性。很多庞大的造城计划已经夭折。

    但是由于拆迁的越来越难，城市核心区域的地块整理难度加大了很多，更由于土地信息的公开化，拆迁难度仍然会越来越大，而真正能迅速上市供应的土地应该还是核心区域。即使是北京这样庞大的市场，六环之内的完全成熟也不是短期能做到的。所以所谓存量地实现二级开发的是很小的比例。

    在具体实践中，我是否定新造城运动的。特别是北京天津周边的河北区域，面向京津市场的造城项目很难获得成功。居住的郊区化并没有在国内形成共识。真正的居住需求是很难考虑到涿州，廊坊买房的，交通成本不仅仅在于时间，还在于远离都市，也就减少了很多交际的机会。总不能每天半夜一点赶回廊坊涿州居住吧？

    再有就是更多的房企选择资金流动的快速，特别是上市房企和大型国企的一地扩张，由于更重视报表和业绩产值因素，选择投入迅速收回的项目是合理的，即使利润可以实现的少一些，但是快速流动对于房企的利润产值总量来说还是最好的选择。而边缘项目很难实现快速流动。

    房企对于核心区域优质地块的争夺就成了必然的。在经济刺激政策使得中国经济增速回暖之后，在楼市成交真实回暖之后，在通胀预期越来越成为共识之时，资产价值的上升就是可以预期的了。那么两年之后摆脱金融危机影响之后的房地产市场的发展预期，房价预期就是目前土地价格预期的根本。

    我相信，现在的土地价格上涨趋势已经形成，阶段性底部已经远离土地市场。