逆市涨价是因为影响房价上涨的因素无法消除

陈宝存/ 文

    指责部分开发企业涨价的呼声越来越强烈，但是是否见效，还要看影响房价上涨的因素是否消除？那么现实来看，这些因素没有消除，而且也不可能消除掉。

    首先是土地成本：

    我们有个错误概念，认为土地成本总的趋势是降的趋势。持此思维的人认为土地不再是房企争夺的对象，所以土地价格是要持续下降的。但是事实不是这样，在房企扩张乏力的总趋势下，短暂的地价在天价地基础上的下降是现实的，但是仅仅是少量的供应价格小于07年天价土地的价格。

    目前07年天价地基本未形成市场供应，天价地必将进入市场，原因是04年8.31以前的协议出让土地形成供应的已经基本入市，形不成供应的还有大量项目，但是所谓协议的基础已经不再，征地过程至此已很难按当初的协议价实施。

    再有，原有耕地转用模式基本消除，被征土地用于房地产开发的基本被拆迁项目所取代。土地征用价格强力上扬主要在于07年天价土地，使得被拆迁户心理预期大增，所谓“钉子户”不再仅仅是少部分群体行为，而是绝大多数被拆迁户的共识。拆迁选择旧城改造以及城中村改造的项目，拆迁难度以及补偿标准越来越高是不可改变的趋势。

    而且拆迁期限是不可控的，原因是强制拆迁已经越来越不可能了。

    综上所述：土地价格长期上涨的局面是不可改观的，一旦房企资金链缓解，对土地的争夺是必然的趋势。

    其次是建安成本：

    随着四万亿甚至更高的国家基础设施建设投资的加大，基础建设材料的价格上扬是可以预期的。构成住房建安成本的因素无一例外的会走出低迷，没有任何因素显示这一趋势会改变。

    再次是融资成本：

    房企融资目前依旧艰难。不仅仅表现在对民营中小企业的房地产项目的融资商业银行不支持，也表现在对商品房项目的整体不支持，即使国有大型企业，在开发融资上也基本受阻。

    保障住房价格趋同化十分明显，限价房与经济适用房已经失去存在的基础，廉租房被地方政府确定为保障住房最主要的供应形势。有迹象表明，由于土地供应的限制，二三线城市保障房项目出炉是很艰难的，地方政府并非是土地的拥有和使用者，保障住房土地也是市场化征用。所以给出的保障房融资额度很难兑现使用。

    商品房项目，特别是高端项目银行仍然是惜贷状态。

    指望民间融资的项目启动成本高昂。但是又不得不动。

    第四是严查容积率：

    这本身是有道理的。但是客观上严查容积率对土地成本的推动是现实的。天价地入市的唯一解困之道既是容积率的调整。只有加大容积率才可以使得07年的天价地土地成本稀释。

    我一直强调：越规范，成本越高，价格当然也就越高。这是前述5年宏观调控与目标截然相反的根本原因。越调控房价越上扬，原因是不懂得市场规律的调控纷纷出台。

    这就需要有一个目标，究竟要解决的是什么？而不能眉毛胡子一把抓。

    第五开发环节其他成本的因素：

    救市政策直指的是交易环节，而开发环节的降低税费的努力却很小。地方政府的探索也广被限制。

    这些因素不解决，成本的继续上行还是不可避免的。不要指望成本不决定房价，成本永远是投资的底线。这在08年至今已经被证明了。房价下跌至成本只有房企资金退出一个选择。