楼市“刚性需求”源于该保障的没有纳入保障

陈宝存/ 文

    提到刚性需求，易宪容气就不打一处来，在新视角学人论坛现场，尖利的嗓音称“刚性需求”一词字典里没有而否定刚性需求的存在我记忆犹新。

    第一次在现场感受曹建海对刚性需求的否定是在去年8月29日在昆仑饭店举行的“反思与突围——后奥运时代楼市走向”高峰论坛上，对是否存在刚性需求和易宪容的调门是一样的尖利，也是我记忆犹新。

    词典里没有就说明刚性需求不存在，这样的道理是无法成立的。刚性需求对于唱衰派的理论是无情的打击，虽然持续了一年之久的观望，但是释放的过程之强烈又支持了刚性需求的存在。

    那么什么是刚性需求？应不应该写进词典里去？

    百度了一下：刚性需求是指相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括房产、人才、鱼粉等等。需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。房价所谓的“刚性需求”包含着弹性的购买时机，不把握好弹性时机就不是好的开发商，也不是好的消费者。

    那么什么该列入词典，什么不该列入有标准吗？不是约定俗成的吗？这一点我不是文字学家，所以不好研究是否应该列入词典，但是即使你不列入，像侃大山这样的词语是约定俗成的。

    一方面否认刚性需求的存在，一方面又称绝大多数老百姓没有房住，也不知道到底哪个正确。中国国情和欧美严重不同，中国居住的整体水平（不是单单指的是产权住房）是很高的，流落街头的比例实在不高，这是有目共睹的。特别是一半以上的农村人口，基本都有自己的居住条件。这部分人会随着城市化进程的加快，有部分人群在土地流转和子女进程发展的过程中逐渐进入城市。

    城市居住人口一直以来都在有限的居住条件下生存，即使没有产权住房，没有商品房的购买能力，租住还是可以做到的。而房地产市场化之前的50年，靠福利分房的形式，人均居住水平仅仅是8平米，而08年已经成长为28平米。这样的进步速度是惊人的。

    实际我们自己能感受到的需求变化也说明这一点。在福利分房时代，按级别享受面积来说，98年科级享受房改房60平米，处级享受80平米是很合理的。能解决住房的分配的工矿企业一般员工的享受标准会有很大的降低，只有效益好的工矿企业和事业单位能解决福利住房的问题。这部分人群现在基本在住房改善性需求上。而且随着子女的成长，单独分户加上自己的住房升级，这样的需求总量才是真实的，也是刚性的。

    对于自有住房率的指标，虽然是有广泛争议的，国家统计局2007年的一个抽样调查显示：调查部分户均的建筑面积是84.5平方米，这应该是一个比较高的水平。我们把家庭收入水平划分为七个等级，按照不同家庭收入等级来看，他们占有住房面积的差异的状况，我们发现是有差异，但是感觉这个差异并没有那么可怕，但是我们通过这个调查数据反应出这个结果，没有那么可怕，最低收入者的住房的面积也在60多平米的水平上。
　　另外不同类型的城市，所处的区位或者是这个城市的行政级别不一样的，水平的高低也有差异。实际上是城市的规模越小，它的住房的水平就越高，这跟我们平时一般的理解也是一致的。而这次抽样调查的结果是住房自有化率达到82.3%，而最低收入组也有一个比较高的拥有住房的比例，达到72%，这部分住房更大量的来自于福利分房时代分配。也就是城市的正式住房居民很多曾经享受过政策性住房的分配，然后通过公有住房的出售，私有化获得了住房的产权。

    改善性需求才是商品房市场去要解决的，而很多城市的保障房只是应该解决新增城市人口的居住问题，但是这样的解决过程是没有面向城市新增人口，而是保障房解决了特殊身份人口的改善性需求，这是极为不合理的。也是住房问题社会化的根本原因。

    把应该保障的全部挤向商品房市场，把不该保障的予以保障，这就是我们的悖论。所以经济适用房和限价房的存在是没有道理的。