供求失衡重现加剧楼市复苏和房价上行

 陈宝存/ 文

    在一片不和谐的房价大跌的噪音中，楼市出乎意料的迎来成交量的大幅攀升，这是合情合理的。自04年开始的土地供应总量下降一直持续，虽然出现08年楼市萧条，但是随之而来的是土地频频流拍，真正的供求关系依旧失衡。

    数据显示：一季度全国商品房销售面积同比增长8.22%，销售额同比增长23.07%，3月份以后商品房销量恢复了同比增长态势。房地产市场成交大幅回暖已无争议，近期成交量已经接近高度景气的2007年平均水平。

    今年第一季度，广东省房地产开发建设投资资金共计475亿元，仅比去年558亿元(2002年以来最高)下降73亿。而据广东省统计局数据显示，一季度实际利用外资上，房地产业达6.92亿美元，同比增长2.4%。广州网上签约面积达202万平方米，消化了约1万套一手住宅存货，自2007年“9/27”房贷新政以来连续五个季度调整后，首次出现季度成交量超过新增供应的局面。

    上海官方房产交易平台“网上房地产”显示的数据称，上海可售住宅量已从年初超过800万平方米降至715万平方米。而据上海统计局昨天数据，3月新建商品住宅销售面积237.59万平方米，如果这一势头继续保持，则上海未来住宅供应将难免出现缺口。

    据上海市房地产交易中心统计，一季度，上海市存量房交易面积328.8万平方米，比去年同期下降8.9％，降幅比1—2月缩小19个百分点。其中存量住宅交易面积282.95万平方米，下降4.1％，降幅缩小25.2个百分点。从近两个月的环比数据看，2月份存量房交易面积环比增长37.6％，3月份环比增长40.3％。其中存量住宅2月份环比增长32％，3月份环比增53.4％。   

    销售如此巨量增长的同时，房地产投资却没有相应增加。上海统计局昨天公布的固定资产投资报告显示，一季度本市房地产开发投资324.99亿元，比去年同期仅小幅增长1.5%，增幅比1—2月回落2.5个百分点；占全社会固定资产投资的36%，比重比1—2月回落4.5个百分点。

    普通住宅仅剩下255.66万平方米。目前各机构的统计数据显示4月成交量已超过3月，如果这一势头继续保持，而后续供应又未能及时跟上，那么上海目前的供应量仅够3个月的销售。 

    这一形势在一二线城市是很普遍的，招拍挂出让执行好的三四线城市也是这样的现象。可以说招拍挂政策客观的造成了土地供应下降，使得供小于求的局面这几年一直存在。很多旧城改造为主的城市也因为08年房价下滑，改造难度极大，也造成土地收储和出让的艰难。而楼市一旦回暖，库存消化随之而来的供应受限，这是新的供求失衡局面，只有一个结果是房价上行。目前很多企业已经开始这样做了。

    大幅缩减开竣工面积，同时积极推动销售，现房存货比例有所下降。这不光是万科的做法，也是很多企业采取的措施。此为房企的去库存化。而一季度销售收入排行榜显示：

    NO.1  万科   销售金额：122.2亿，同比增21% 销售面积：152.5万平方米，同比增33.2%

    NO.2中国海外 销售金额：92.6亿港元，同比增51.2% 销售面积：100万平方米 

    NO.3保利地产 签约金额：64.84亿，同比增196.71%  签约面积：76.33万平方米，同比增132.89% 

    NO.4富力地产 销售金额：61.5亿，同比增87.36% 销售面积：66.91万平方米 

    应该说去库存化效果显著。但是新的投资增长还是滞后，房企在投资扩张方面受主客观的限制，一季度没有增长，却有大幅下降。1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。

    供求失衡，供小于求，只能造成房价的重新走上上涨的通道。这是必须要注意的。