“救楼市”并非“救房价”而是救交易量
陈宝存/
文
http://house.inhe.net 2009年03月20日16:03 银河网
救楼市救的主要是成交量，房价本身是受多重因素制约的，非开发企业一家可以控制的，需要多方努力。楼市拐点论持续一年半，成交量的持续下降，空置面积过高，并非需求没有了，而是不理智观望所致。成交量恢复到正常水平，房价合理缓增我认为是楼市健康发展的标志。
目前，救市救的是经济增长，救的是相关50多个行业的健康发展，非楼市本身。
二套房贷严控政策是07年9月27日央行和银监会出台的房贷新政实施是楼市成交低迷的最主要原因，新政的核心内容就是二套房首付提高至40%,杜绝一切楼市投机行为。但是一刀切的政策也是矫枉过正的，泼脏水连孩子一起泼掉，这样的政策近几年屡见不鲜，是执政能力不足的问题。而政府工作报告中“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的表述，与9.27房贷新政的表述有很大不同，与09年2月26日银监会的要求也有很大不同。这一点我认为是高层思路的相左，银监会与央行、国办及政府工作报告的思路有差距，到底如何解读还要看看具体实施细则的出台。至于是否可以真实松绑二套房贷，我认为还要看房价和成交量的走势，现在不能下定论。以我的经验，如果房地产行业过热恢复，那么压抑投资的政策会继续起作用。
地产人的信心与消费者的信心是很难一致的。我认为在观望一年半之后，刚性需求继续观望是不太可能的。地产十年市场化经历了多次阵痛，并非一帆风顺的，主要在于政策风险。这样地产业内人士对于目前楼市情形的看法有很大不同也在情理之中。这样的思路也导致了行业的洗牌。房地产已经或者说从来不是最暴利的行业，而是大投入大产出，利润水平并非想象的那么高，只不过行业外的人士看不清而已。购房者需要的是了解真实的行业和房价形成的所有构成，了解刚性成本的不可逆。这样才会看懂真实的楼价。09年一改07年底到08年的颓势是必然的，当然这也需要多方的努力，房企也要适应市场形势推出合理的策略措施。
通过一年多的观望，各地房价基本回归理性，数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。而且这一现象已经持续三个月。而随着观望对开工和土地出让的影响，房价问题已经退而求其次，不是当前主要矛盾。房价稳定是稳定房地产投资的关键，也是房企09年是否开工，是否扩张的关键所在。
房价下调空间一直存在，但是对于各个企业来说，由于刚性成本的因素和资金链的原因，是否选择降价促销还是稳定价格，乃至涨价都是具体企业的行为。经济形势不佳的看法我觉得是短视的。购房行为应当是理性的，而且一套住房在很多家庭是一生的大事，而目前的金融危机影响不会伴随你一生。经济恢复高峰，买房置地又会成为百姓首选，那时的房价走势会因为土地供应的严重局限重新回到稳步上涨之路。此时是抄底的最佳时期，购房者继续观望遇到企业投资的观望，对峙局面的形成是购房的不理智造成的，投资者无利润空间只有用脚投票，而资金的转移无疑更加大房地产企业的融资成本和土地流拍，上市量的持续下降或者是土地供应的空挡对于经济走出低迷之后的楼市是灾难性的。明智的购房者应该走出观望，现在该出手了。
石家庄我觉得面临的局面是揪心的。市区主城区2480
元|平米的房价我们知道仅仅是配套和建安成本之和，而占大头的土地成本和利润基本没有考虑。这是竭泽而渔的做法，我不认为这样的局面可以持续。石家庄市场主要问题在于土地供应量冒进，石家庄市场消化能力是不够的。城中村、退二进三、旧城改造和四个新区建设同步，土地释放量太大遭遇08年以来的经济发展颓势，多重影响致使石家庄的房地产市场遇冷。而民营经济为主导的石家庄房地产市场融资能力是很差的。资金链趋紧也就相当正常了。两次面向全国的土地推介活动效果不佳也在于石家庄目前的房价走势外地大企业不看好。虽然我们集团与市政府签订了投资500亿的框架协议，但是如何坐实500亿，这是需要市场的接受程度的。无疑资金追捧的是利润，特别是来自于银行的资金，对于盈利的要求也是国有资产保值增值的关键。
目前的遇冷也给了石家庄市场上所有企业一个调整机遇。适时调整企业策略，才可能在石家庄市场上占好位置。我对石家庄市场的未来还是充满信心的。
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