不论你愿不愿意，也不管你看不看得见，悄悄地，楼市坚冰已经融化。去年7月博客之星开启了我“高唱楼市挫冰曲”的历程，虽然真的很难，特别是不期而至的以美国次贷危机为始的全球金融危机，给了中国楼市更深更厚的坚冰，但是既然是冰，遇到春天是必将融化的。

    我们脱离不了经济规律，虽然在很多人的眼中，楼市大跌是因为最低收入人群的收入与中国楼价之比太过悬殊，认为楼价要适合房价收入比不高于6的基本判断，但是事实表明，这样的判断是远远不是用我们的市场形势的。

   

    陈淮先生有关房价收入比的论述是最新的，我很赞成。引用一些陈淮所长的标准论述：“相当一部分观点认为，房价收入比为3到6倍为房价合理的区间。这个认识有一定的合理性，而且有比较充分的国际经验数据为依据。”

    “上述分析忽略了两个因素。一是人们投资住房时，其回报不仅有房租，还可有房价上涨的收益；二是在实际社会生活中，人们购房的机会成本通常是按照存款利率而不是贷款利率来计算的。这两个因素造成，即或房价收入比高于合理范围，只要人们对房价有上涨预期，或房租高于存款利率，投资性需求也还是会产生。”

    “根据国际经验，房价收入比要达到社会普遍的稳定均衡状态，需要两个不可或缺的前提条件。这两个条件，一是城市化基本完成；二是中产阶级占据社会人口的主要比重。”

    “客观判断，我国城镇的房价收入比要实现发达国家那样相对稳定、均衡状态，乐观估计也还需要20到30年的持续发展。”

    “2007年，我国商品住宅平均销售价格为3645元，家庭人口数为2.91人，按照套均面积90平方米和人均全部年收入14908元计算，全国总体的房价收入比为7.56倍。”

   

    当然这一基本判断由于平均收入水平中贫富分化的严重而失去基本意义，在我看来真正要解决的是贫富分化的加大，而不是房价本身。不是房价太高人们承受不了，而是中低收入人群收入水平相当低。而分配问题的解决是全社会以及国家的事情，不能全部由开发企业承担责任。

    经历很多年的社会平均分配，我们自古以来的不患贫只患不均的思想没有改变，市场化三十年的历程之所以跌宕起伏也来源于此。这也是真实社会矛盾的体现，致力于改革分配体制，而不是财富的过于集中，这将是未来三十年改革的重点。

 

    两会把高地价与高房价的关系问题摆在全体国民面前，也说明了开发企业面临着很多难题，这些难题的真实解决，是需要所有上下游产业链（包括政府部门）一起下大力气解决的。这便是又一种进步。看到了这一点，看明白这一点，继续观望等待楼价大跌的人们是会情醒的。这也是楼市对峙一年半的必然结果。自06年—08年高价获得的土地是要上市的，楼价也只有进一步上升。

 

    自南至北，中国楼市成交量回暖是强势的。从很多消息渠道传来的消息在支持这个结论，特别是楼市风向标深圳市场，数字显示1-2月，深圳新建商品房销售面积97.76万平方米，同比增加174.74%。同时1-2月，深圳完成房地产开发投资44.83亿元，同比下降20.05%，其中，住宅投资28.41亿元，同比下降31.22%。商品房施工面积1944.55万平方米，同比下降14.58%，商品房新开工面积92.63万平方米，同比下降22.49%，其中住宅新开工面积60.57万平方米，同比下降38.99%。

    这是自去年7月以来我一直预测的结果：楼市对峙结局必将导致开发企业观望，停工缓建、土地流拍必将影响未来两三年的商品房供应大势，也必将影响土地出让大势，直至影响保障住房建设资金的投入，也会迟滞住宅市场化进程。不是进步而是全面退步的过程。

 

    上一轮宏观调控最后的结果是收死，而不是搞活。这一点从9月16日开始的金融调控的松动可见一斑。多年来计划经济的思维遗留，调控过于频繁，但是绝大多数调控是急刹车似的措施，健康发展的理性政策缺失，当然这仅仅是发展中的问题，需要对形势的准确预判才能使调控政策愈加合理、理性。我们看到了这一转变，所以进一步的救楼市政策是否急于出台我认为不是关键所在。

   

    市场是越加理性的，那么回暖更是理性的市场判断的反映。

    不要急于求成，要有足够的耐心去等待回暖，当然这是房企的一种选择。但是对于整体经济的回暖，需要楼市率先回暖，那么重整价格策略，无疑是多赢的方案。这一点，消费券已经走到了前面。

 

    楼市坚冰的融化随着春天的到来会有一个加速期，时间大约在二季度中。当然具体的城市回暖期是不尽相同的。