陈宝存/ 文

 

    据报道，2月16日北京市国土局透露，北京市正在考虑进行“宅基地换房”试点工作，但具体地点尚未最终确定，还需要上报市政府讨论批准。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权（即通常所说的小产权），而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

    而此前北京市国土局局长魏成林曾表示，本市集体土地出让转让管理办法年内肯定会出台。他同时强调，“宅基地换房”只限于集体建设用地，不能涉及农用地和耕地，并且宅基地不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题。

    全经联首席经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩如是说：“从合理的角度来说，小产权房是可以‘转正’的，但城乡居民到农村购买小产权房是不合法的，相关部门应该尽快细化法律法规，解决小产权房这个市场悬念。”

 

    小产权房自产生之日起，一直颇受争议。但是由于地方执法问题，小产权雨后春笋般破土，在很多城市竟然是占开发量的一半以上。不在一个起跑线上的房地产市场，混乱由此可见一般。

    制度性缺陷很明显，所以在很多朋友问小产权是否可以购买的时候，我一般是问他自住还是倒房？自住者尽可以买。

    小产权的产生本身就是市场监管不力的产物，也有其合理性，产权制度滞后，给了小产权房产生最好的土壤。责任在于监管者的模糊认识，也在于政策制定者过于相信政策的力量。改革开发过程中，与政策的博弈产生的很多问题主要还是监管者责任心的缺失。打擦边球，也就造成了劣币驱逐良币，这是最不应该出现的。

 

    近几年接触了很多新农村建设项目，也就是“宅基地换房”的思路。腾退出的土地只能用于发展城镇经济，说的很好，但是宅基地换房的建设资金如何收回？利润如何取得？能否坚持不做房地产开发？我看未必能达到目的。

    只能是一个结局，农民返迁的剩余房源出售一个思路，或者收取农民的建安成本，否则的话发展村镇经济所用土地的成本有多高？

    再有城乡一体化的推行，城乡户口逐渐归一是未来城市化的思路，如何界定城市与乡村的户籍？这本身都是问题。

    政策的制定者们要考虑的长远一些，而不是只看眼前，不看大趋势，也不要过于相信下面的执行力度，更不要给打擦边球者更多的操作空间。

 

    小产权要及时解决，但是不能继续扩大，否则政策的公信力何在呢？

    不要继续扩大对市场的伤害，尤其是北京市场，保障房大建已经严重伤害了市场信心，加上小产权的合法化，那么北京楼市混乱局面如何结束？伤害的是行业投资的信心。