很明显，十五条对于低端普通商品房只有为开发商减负的政策，目的仍旧是促使开发企业降价销售，这对于北京五环之外的低端商品房市场信心恢复不是利好消息。

    但是对于高端住宅和商用物业是绝对利好，这一点潘石屹先生又该心花怒放了。北京楼市冰火两重天的局面仍将加剧，高端走好，低端只会更加观望，这一点很符合潘石屹对北京楼市的走向预测，综合看，北京楼市全面回暖遥遥无期。

 

    从各方面传来的信息，高层和地方政府正在探讨降低开发成本的努力，比如金融、税费、信贷措施为开发商减负；比如对依法行政的督促调查作为重点；对吃拿卡要的重点监控。我所在城市的纪委也介入了房地产领域的普调，相信会有相关对策出台。

    而全国工商联房地产商会会同REICO 工作室发布的《2008-2009年度中国房地产市场报告》开发企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42%,进一步说明房价构成中政府因素的重要程度，开发企业自身单方应对市场是很艰难的事。所有消息说明政府高层已经意识到房价走势中政府自身的责任，有的放矢的政策也必将随之出台。当然具体效果还要看是否真实有效的解决财政税务以及相关管理部门的收费问题和土地出让环节的腐败丛生问题。

 

    但是，这绝不是短期就可以解决的，特别是我们深恶痛绝的腐败和行政执法的疏漏问题，体制原因和文化传承决定了现实中腐败问题是很难根绝的。特别是对于法制建设的忽视实际是来源于国人法制意识的淡薄和法制观念的错误，比如农民工讨薪问题，被讨薪的主体应该是建筑公司，而非开发企业。所以出现了很多恶意讨薪群体事件。但是这样的事情从百姓到政府基本是违背市场规律的，总认为责任在于开发企业。这样的观念实际被很多素质极为低下的包工头保护了，而对守法经营的开发企业，是很大的不公正。

    市场层面的东西被道德化，真实解决市场问题也必将遥遥无期。

 

    在成长中逐渐成熟，值得不光是开发企业，更应该是政府部门和消费者，相比之下，开发企业对于市场的把握越来越准确，但是主管部门和消费者的理性还没有真实形成。所以正确的调控才来的很晚，而消费者的不理性表现在“买涨不买落”。

   

    冰火两重天的态势在北京市场会持续很长时间，开发企业要有应对形势的新的措施。

关于贯彻国办发131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

    根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）文件精神，按照市政府统一部署，综合考虑我市人口、资源、环境条件，为进一步解决中低收入家庭住房困难，鼓励和支持住房合理消费，改善居民住房条件，促进我市房地产业持续稳定健康发展，提出以下实施意见：

一、加大普通商品住房和政策性住房建设力度

（一）加快落实2009年新开工850万平方米建设计划，积极推动建设项目尽快落地实现开工，抓好在施的保障性住房和限价房工程建设，年底前实现竣工200万平方米，进一步解决中低收入家庭住房困难。继续发展中低价位、中小套型普通商品住房，解决居民自住、改善类住房需求。

2009年，继续加大旧城区房屋保护和修缮整治工作力度，完成2万户危房保护修缮计划；加快推进城乡结合部开发建设和环境整治；全面启动门头沟、丰台和通州三片棚户区改造，改善棚户区居民居住条件；继续实施城镇危房修缮改造工程，解决群众居住危险和住房困难。

（二）积极贯彻国家有关保障性住房建设信贷政策，在国家和相关部门指导下，落实住房公积金闲置资金补充用于政策性住房建设和收购的试点工作。积极推进经济适用房等保障性住房项目开发贷款试点，根据开发进度分阶段发放贷款。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。

二、进一步鼓励自住型和改善型住房消费

（三）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（四）自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。

（五）鼓励居民改善住房条件。对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。对于售、购房时间的认定，可按售房合同、购房合同、购房发票或准予入住证明上注明的时间孰优的原则确定。

（六）自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

（七）调整房屋租赁税收管理方式，对个人出租非住房应缴纳的各项税费制定综合征收率。

 

三、保持房地产市场平稳健康发展

（八）引导房地产开发企业积极应对市场变化，以合理的价格促进商品住房销售。发挥行业协会和中介企业在信息沟通、价格引导、供需对接等方面的作用，开展形式多样的购销服务活动。

（九）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行应根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）的要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务；积极争取开展房地产投资信托基金试点，重点鼓励企业用于持有经营租赁性住房；鼓励资信条件较好的企业争取发行企业债券，拓宽企业的直接融资渠道。

（十）进一步改进房地产开发企业所得税预征管理措施，结合国家税收政策调整的有关规定，完善开发产品计税成本的税前扣除，切实减轻企业负担。

（十一）保障性住房建设，要坚持经济、适用原则，严格按照国家有关建设标准规定执行；要进一步提高规划设计水平，加强工程质量管理，确保住房质量和使用功能。对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。

（十二）加大政府土地储备和一级开发掌控力度，财政部门和金融机构应予以积极支持。各区县政府应按照我市土地储备开发计划及供应计划，切实实施土地储备基金制度，确保本辖区土地储备开发计划及供应计划实施，并优先保证民生保障类住宅用地供应。结合目前土地一级开发现状，各区县政府应根据市政府统一安排，加大联合储备力度，进一步规范土地一级开发方式，允许滚动进行土地一级开发，分批次供地。

对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。在批准延期期间，土地补偿款部分由受让方按银行同期贷款利率支付利息，政府土地收益部分由受让方按月息千分之二支付资金占用费。

（十三）区县政府应加强拆迁工作的组织领导，实施货币补偿与房屋安置并行的办法，加大实物安置力度，推进在拆和遗留项目的拆迁工作。

（十四）市发展改革、国土、规划、建设等部门加强协调配合，对企业在项目立项、规划审批、土地供应、工程建设等环节遇有困难的，要做好调查研究，有针对性地解决问题，加快办理项目审批手续，促进项目的开工。

四、加强房地产市场监测分析和政策宣传

（十五）进一步加强房地产市场监测，由市统计、建设部门定期公布分区域商品住房和二手住房交易价格，稳定市场预期，鼓励住房消费。规范房地产交易秩序，坚持正确的舆论导向，加大政策宣传力度，营造良好的舆论氛围，有关部门要加强监管，严肃查处散步虚假信息、扰乱市场秩序的行为。

          北京市建设委员会 北京市发展和改革委员会 北京市财政局 北京市国土资源局 北京市规划委员会 北京市地方税务局 北京市统计局国家统计局北京调查总队 北京住房公积近管理中心

二○○九年一月二十二日