房地产市场化10年，楼市经历了几次起伏，但是无论怎么认识变化，房地产作为中国国民经济支柱产业地位还是没有变化。

 

    为什么不能有更好的经济结构可以取代目前的不合理经济结构？原因还是我们的市场化发展历程的短暂。数据显示，中国的房屋自有率无疑是最高的，83%的房屋自有率在发达国家也是不多见的。

 

    但是究竟有多高的居住水平？07年的数字是人均26平米，三口之家78平米，这个数字如果包含农村居民的住房面积平均数，再加上豪宅平均数的因素，实际水平并不高。

 

    但是仅仅十年的市场化运作，达到目前的水平已经是很大的进步了。

 

    我们目前着力解决的仍旧是城镇居民的住房问题，而不是农民住房问题。新增城市户籍人口包含着农民进城和大学生留在城镇的人口增长，这部分人怎么办？

 

    还有就是城镇的普通收入阶层，十年没有解决买房问题的人群。

 

    我们知道高收入阶层的改善性需求的潜力很大，买房置业是他们富裕后的首选，确实他们的迅速成长占用了很多土地资源。城市房地产开发解决的问题，主要是这部分人群的需求得到满足。

 

 

    十年前保障住房占到全部开发70%的计划，仅仅完成0.5%，原因是多方面的。同时我们也看到07年之后中央和地方政府大力推进保障房建设，以有限的土地资源，大量改建存量建设用地，以拆迁回迁解决城市一般收入居民的住房舒适度问题，这样的措施是很见效的。

 

    本身我认为政策没有大的失误。我们现在很大的问题来源于思维的错误，来源于误导。03年开始的房贷新政，立足点是认为03年房价过高所致，中央银行首当其冲充当了错误调控的领军者。但是回过头来看，03年除了个别一线城市之外，很多二线城市刚刚开始房地产市场化运作之路，怎么可能房价过高呢？

 

 

    市场化占比30%是合理的成分构成，但是仅仅是初始阶段。未来会过渡到70%，原因也在于我们收入分配问题要一步步来解决。保障住房绝对不会成为解决居住问题的唯一形势，如果百姓住房问题只靠保障住房，那么中国无疑回到了福利社会，也就是计划经济的时代，我们是从哪里过来的，我们50年的福利社会建设又有多大的成就？尤其是住宅建设水平，我们五十年是否解决了公平公正问题，明眼人看得很清楚。

 

    居者有其屋，我们错误认为是要所有百姓依靠政府解决所有住房问题，那么商品房价要适应最低收入居民的购买能力。是否可能？要动动脑子来思考。

 

 

    保障住房除了廉租房之外的各种类型实际已经与商品房开发的成本相接近了，原因是保障住房土地来源和商品房的土地来源是一致的，没有多少不同，所不同的是政府税费收益减免。杯水车薪，但是目前还没有其他可行的方式来解决。

 

    我认为可以靠改变思路来做，具体措施如下：

 

    第一 土地出让金实物化，保证土地出让收益的50%用于保障住房收购，而不是建设；

 

    第二 土地出让金的另外50%中央统一管理，专款专用，结束土地财政体制；

 

    第三 着力解决行政 体制 问题，土地财政的根源是行政 体制的不合理，财政压力也来源于此；

 

    第四 二手房交易税费和手续的放开，中低收入人群的解决产权住房之道非二手房莫属；

 

    第五 有限财政致力于租用房的政府收购，专门管理这些住房的收益，收益用于新的租用房的收购；

 

    第六 经济适用房淡化处理，或者采用明补方式补贴，解决公正公平问题，以目前的管理水平经济适用房的资格审批是很大的权力寻租的机会；

 

    第七 改变观念，鼓励租房，短期内各种福利型的保障住房产权化有害；

 

    第八 致力于经济整体结构的变革，活跃经济以增加中低收入人群的收益。

 

 

    但是，急功近利不可取，也解决不了任何问题，更有可能把住房改革引向歧途。