在农地转用的风起之初，我曾经探讨过这一话题，但是再看了一些分析文章之后，更加坚定了我的认识。看来对政策的理解有很多偏差和误区，所以一直想写这个系列文章《农地转用误区》，但是因为最近的话题太多，给很多朋友表示出的兴趣一直没有实现。

 

 

    我们很多朋友在总 书记小岗村讲话之初，认为农地流转意味着农村土地流转，房地产开发用地供应也就完全放开了，并以此认为房价进一步大跌之势在所难免。所以农地转用意味着土地价格大跌、房价大跌，反驳这一点在我的博文《土地变革是房价维稳最佳选择 》和《地权变革是把双刃剑 》中有所提及。

 

 

    这是对土地征用沿革的不了解所致，外行人想说内行话就有点难度了。

 

    基于国有土地的理念和制度，土地征用在农地流转之前，国家只是把属于自己的土地从农民手里收回，从概念上补偿的只是承包期的损失。农民和集体组织只是使用者，主人收回自己的土地要容易得多，也廉价的多。这才有地方政府土地财政的来源，出让与收购之间落差很大，地方政府成了土地出让的最大收益者，也成就了市政建设的大规模发展，我是支持土地财政的。

 

 

    那么现在呢？农地流转强调的是70年承包经营权，时间跨度如此之大，在我看来是向产权过度，这一点农民是看得很清楚的。指望底价可以买入农民的土地，一是弱智，二是强盗逻辑。

 

 

    再有国土部部长徐绍史28日称，该部正在草拟集体土地流转管理办法。他表示：三中全会发布的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到，要逐步缩小征地范围，土地利用总体规划划定的城市和建设范围内的农村土地若转做非农建设，仍由国家来征收，土地利用总体规划划定的城市和建设范围外的集体建设用地，就要区分公益性和经营性。

 

 

    最初我认为小产权房也随之消亡，加上中央明令的不准建小产权房一道，预示小产权已经成为历史名词。

 

 

    误解为农地流转是土地征用的随意化，就有点知识太狭窄了。离开总体规划的随意行为不可能被认可。那么土地征用源头的农民利益被维护才是农地流转的初衷。

 

 

    这样看来，土地成本是上涨趋势而绝不可能下降。而土地财政在短期内的转变我认为是不可能的，因为土地财政还是保障类住房的唯一来源，也是市政建设的最大来源，更是经济欠发达地区财政的主要来源。现行行政体制是不可能短期内改变的。

 

    这一切串联起来，必将是土地出让成本提高。有迹象表明，地方政府救市措施最关注的是土地推出的速度，减缓速度一是主动的维护国有资产—土地的价值，二是对农地流转政策出台，对土地征用的难度有了更清醒的认识。

 

    农地流转与城市规划和土地征用之间，会出现很多冲突的地方。而冲突的解决，只有给农民合理的补偿，而合理的补偿无疑加大征用成本。